2020-04-07 09:39:58 来源: 网易房产湖州
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文 | 小花
编辑 | 乐渝
楼市表现是一条动态曲线，在不同时期、不同地域，有着不同的答案。而房价的涨跌，无时无刻牵动着众多购房者的心。尽管高房价一直被诟病，但是并不妨碍人们看房买房的热情和决心。
买房前，他们想要低点入手，所以盼望房价下跌；
买房后，他们想要资产增值，所以盼望房价上涨。
这种“盼跌又怕跌”的矛盾心理，反映了多数购房者漫漫买房路上经历的波折与坎坷。后疫情时期，房子不仅是安身的居所，还成为了城市的硬核通行证，迫使越来越多租房人群也加入买房的行列。
然而，隔行如隔山——
房价的构成体系是什么？
为什么房价一直居高不下？
现在买房，是良机，还是高位接盘？
……
诸如此类种种疑问，恍若雾里看花，困扰着他们的选择。
△图片来源于网络
传统意义上的房价，从财务分析出发，主要包含土地成本、建安成本、财务成本、各项税费、利润、运营成本六部分组成。土地是建房子的第一要素，土地成本一般占房价的30%-40%。通常来说，地价决定房价。土地属于不可再生资源，好地段的土地更是难得，各家开发商争相抢购。例如凤凰开发区、仁皇山新区，近年来湖州“地王”项目多出自这两个板块。假设你花1万/㎡买了一套100平的房子，其中40万是用来买地（或者说租地），25万用来造房子，15万是你接触到的售楼部、销售团队、绿化、道路等费用，10万用来缴税，最后这10万就是开发商的利润了。通过成本可以判断房价的合理性，主要适用于房企经营效益测算，忽略了市场波动、板块规划、城建配套等因素对房价的影响。购房者对于房价的判断应该是多维的，想要搞清楚心仪楼盘的房价究竟是高是低，就必须结合房子本身的品质、周边资源配套及市场预期三方面来分析。房子品质，包括但不限于房子质量、物业服务、规划密度、住宅科技赋能、房企品牌等全方位提升产品附加值。大房企降低烂尾风险、自有物业服务更有保障……举例说明：滨江国际项目由千亿房企雅居乐地产操盘，40万方大盘规划了公寓、高层、洋房、叠墅多种物业类别，刚需改善都满足。情景商业街、4000方精品菜场、专业康体馆，生活娱乐通通配齐。配套成熟，才是置业福地。交通、商圈、学校、医疗……所谓便捷生活的诀窍，就是各个配套之间的完美配合。滨江国际坐落于凤凰开发区板块，地理位置得天独厚。处于城市路网的中枢，交通畅达性极高。从这里出发，湖城东南西北路路畅通，省时又方便；一边享受老城区传统商圈和仁皇新规划商圈双重辐射，一边依靠大润发商圈，消费便捷度稳步前进；家门口一站式全龄教育配套，公立幼儿园（在建中）、爱山小学凤西校区（在建中）、湖州五中凤西校区（规划中），会在不远的将来正式投入使用。交通越便捷，商圈越多元，学校越优质，房价自然越坚挺。市场预期，简单来说，市场好，预期定价就会往上走；市场差，预期定价就会往下走。上周湖州新建住宅签约388套，环比涨幅6.01%。疫情之下被抑制的购房需求逐渐扩大，市场预期正在攀升。综合来看，购房者尽量要选择购买城市优质资源比较集中的板块，大型上市房企开发的高品质楼盘。对于刚需购房者来说，涨跌都与你无关，上车才有选择的余地。1998年房改至今，房价一年又一年持续上涨。仅在2008年短暂的下跌了半年，之后继续一路上扬。购房者往往很难精准抄底，开发商最懂楼市行情，一旦风向变好，第一件事就是提价，捂着好房源，一次性付款优先，议价空间缩小。当前，房价的构成体系中，市场预期定价因素走低，房价现在涨不起来。房源充足，挑选空间大，自住型购房人最佳的购房时间点。买的房子，安的是幸福，一套优质好房，一个可以憧憬的未来。
滨江国际（二期）建面约119方高层，方正大三房布局，三代同堂的和乐生活在这里展开。三开间朝南，约6.7米南向观景阳台，客餐厅一体，明亮通透。主卧套房设计，步入式衣帽间、独立内卫，属于小俩口的私密空间。全家庭生命周期户型，当得一生之宅。3月30日，央行重启公开市场操作，进行500亿元逆回购操作，中标利率2.2%。从过往经验来看，“逆回购利率下调—MLF利率下调—LPR下调”往往呈顺序出现，因此，业内普遍认为4月LPR基点或下调。房贷利率将开启下行通道，贷款购房人的购房窗口期打开。
本文来源：网易房产湖州
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高洁_hz03
