文 | 露桥
编辑 | 乐渝
在之前的文章当中，笔者曾给出“湖州楼市部分板块，正在逐渐见底”的判断。
就有很多购房人非常焦虑的与笔者联系，问笔者今年的房价会不会出现，像2009年和2017年那样，大幅度的反弹，是不是要赶紧买房，不然等房价大幅度上涨了再去买，就不划算了。
笔者建议购房人不要用“非涨既跌”的简单二分法，来看待极为复杂的楼市现象。
经过一轮资产价格周期之后，一个城市的房价，一般性不会在同一时间内，所有板块同时见底；
同样，在楼市见底之后，房价也不一定是快速的V型反弹，也可能是U型或者L型走势。
笔者判断，湖州楼市今后几年，房价呈现出U型走势的概率会比较大。并且，在今年下半年，湖州楼市会出现“板块和楼市产品的双重分化行情”。
主要是因为这次疫情对不同购买力人群的影响是不一样的。
楼市板块和产品的双重分化现象，在2008年国内楼市受国际金融危机冲击时，曾经也出现过。
无论是2008年的国际金融危机，还是这次的新冠疫情，对所有居民的收入以及后市预期，都造成不同程度的负面影响。
不同的是，这次新冠疫情，对不同收入层次的居民，造成的负面影响程度是不一样的，并且不同收入层次的居民，应对突发事件所采取的避险措施，也是不一样的。
很明显，这次新冠疫情对中低收入层次的居民影响更大。
因为，疫情对中高收入层次的居民而言，可能只是财富的缩水，并没有伤筋动骨。等疫情平息之后，该买房的，还是要买房，该投资的，还是要投资。
但是，疫情对于中低收入层次的居民来说，可能意味着疫情期间，暂时失去了工作和收入来源。这些人群原本可能在今年，有购置刚需面积段住房的需求，但在收入预期恶化的背景下，大概率会放弃今年的购房计划。
所以，笔者发现最近一段时间，湖州楼市有两个非常有意思的现象。
第一个现象：
楼市高端产品最多、城市优质配套资源聚集的仁皇板块，相比湖州其他板块，行情要好很多。
——这就是湖州楼市“板块之间的分化”。
第二个现象：
楼市当中，针对中低收入层次的刚需面积段的高层产品，相比于针对中高收入层次的改善型多层洋房，高层产品在价格方面出现了一定幅度的下调，而洋房产品的价格却一直很坚挺，甚至目前还有略微涨价的趋势。
——这就是湖州楼市“产品之间的分化”。
楼市分化现象背后的逻辑，除了疫情对不同人群的收入影响不同以外，还跟市场的避险情绪有关系。
就好比，当洪水来了，大家都会想着往高处跑，而不会往低处躲。
疫情对楼市肯定是有负面影响的，相当于洪水来了。但在一个城市当中，总是有那么一些房价“大涨小跌”的高势能板块。
这些板块，当楼市行情好的时候，房价会最先上涨，并且涨幅最大。
当楼市行情不好的时候，这些板块是最能抗跌的，即便房价下跌，也是所有板块当中最后跌，跌幅最小的板块。
目前的仁皇板块楼市行情比较热，体现的就是市场避险情绪的释放。
基于以上分析，笔者给出以下的一些市场推测，以供购房人参考。
首先，湖州房价下半年不可能出现V型反弹，楼市平稳，并且逐渐筑底才是主旋律。
2020年是全国棚改货币化安置的收官年，房价上涨的主要动力逐渐熄火。
而且有关房价短期上涨的核心金融因素，比如首付比例的下调、房贷利率的大幅度打折等等，都没有出现，政策的意图是房价的维稳，而不是助涨。
这阶段，投资客就别凑热闹了，但对于自住型购房人是很好的介入时间点。
其次，今年下半年楼市板块和产品的分化，还会继续，要谨慎选择纯刚需的高层楼盘。
一些楼盘在产品定位上，过于单一，都是清一色的高层产品。又将目标客群，全部锁定在小面积段的刚需客群。
笔者认为目前楼市成交量的大幅度反弹，主要是因为疫情积压的购房需求，集中释放所导致的。而疫情对楼市的负面影响，会在今年下半年主要体现在刚需客群上。
更何况，湖州楼市从2017年之后，就已经是以改善型购房需求为主的市场，近几年刚需面积段的成交占比，一直是偏低的，占比不足20%。
也就是说，今年下半年纯刚需楼盘，可能会面临疫情负面影响和刚需客群量减少的双重冲击。
所以，一些纯刚需楼盘抵御市场风险的能力会比较差。如果这些纯刚需楼盘当前定价明显高于周边楼盘，购房人就需要谨慎了，不排除后期价格调整的可能性。
最后，笔者再一次提醒，湖州楼市的库存量在逐渐下降，货币宽松政策的传导周期至少需要一年到一年半时间，湖州楼市今后几年房价的U型反弹是大概率事件，只是幅度不会特别大。
对于自住型购房人，请珍惜今年下半年宽松的购房环境。
本文来源：网易房产湖州
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