接着上一期的节目内容，我继续给大家分析，湖州的各大商圈，以及商圈内各大楼盘的比较。
湖州的各大商圈，大体上来看，可以分为两类：
一类是已经建成，商业辐射范围广，历史悠久的中心商圈。
另一类是正在建设中，或者建成不久，但商业覆盖半径较小的次中心商圈。
今天这一期节目，我给大家分析的是目前湖州唯一的一个中心商圈：也就是老城区范围内“浙北大厦—爱山商业街区—东吴银泰城”所组成的商圈。
这个商圈是湖州历史最悠久、业态最丰富、商业辐射范围最广的一个商圈。
老城区商圈内，由于土地资源稀缺，又因为大范围城市更新和拆迁的难度大、周期长，所以新盘供应量非常的少，市场房源以二手房为主。
老城区商圈内房源优缺点
01
优点
老城区商圈内的房源，最大的优势，是商业配套极为完善。
02
缺点
老城区商圈内，没有优质的教育资源，而且二手房供应当中，绝大部分是小区人车不分流设计、多层不带电梯和缺乏品质物业服务的楼市旧产品。
这类楼市旧产品随着房龄的不断增加，居住的舒适性是在不断下降的。而且，不少房龄过长的楼市旧产品，到银行做按揭贷款的时候，要么是无法贷款，要么是减少贷款年限。
同时，不少老城区内的老旧社区，最近几年出现了一些明显的现象：
例如，居住在老旧社区里的居民，多半以本地老人为主。并且又有不少房源，是出租给外地新市民的。这种老旧社区居民“老龄化”和“租户化”的现象，客观上增加了小区的管理难度，降低了居住的舒适性。
虽然老旧社区一般性地段都不差，又处于湖州中心商圈的覆盖范围内，生活很便利。但对居住品质有要求的高收入人群，是不太愿意迁入这类老旧社区的。这就意味着这类老旧社区将来的市场价值并不高。
大家要记住，你买的房子今后增值空间大不大，关键看将来“接盘侠”的收入高不高。一般性，收入高的“接盘侠”对居住品质较低的老旧社区，是没什么兴趣的。
与之形成鲜明对比的，是老城区商圈内为数不多的楼市新产品，在二手房市场的价格一直就非常高。例如，天元颐城，这么多年以来，该小区的二手房价格一直都是老城区商圈内的领头雁之一。
所以，老城区商圈内的不少楼市旧产品，今后的楼市价值很难有一个大的提升。如果大家要在老城区商圈内购买二手房，我依然建议大家首选“小区人车分流设计、多层带电梯和带有品质物业服务”的楼市新产品。
我记得在2017年年底，湖州楼市最癫狂的时候，我在节目当中，不断奉劝大家不要盲目投资老城区里的一些“老破小”房源。因为这类房源，在市场炒作之下，当时就已经出现了明显的价格和价值的背离趋势。果不其然，时隔三年，依然有不少当年的投资客，被这类“老破小”高位套牢。
不少人问我，大概什么时候可以解套，我认为这要分情况来看。
从今年开始，湖州义务教育阶段的招生制度发生了变革，采取了“学位锁定”政策。所以，那些有小学学位的“老破小”，问题不大，最晚2023年左右会解套。甚至还会有一定的投资收益。因为按照历年生育率数据来推算，2023年左右湖州将迎来小学的入学高峰期。这类带小学学位的“老破小”依然是市场今后几年里的“香饽饽”。
但是，那些为了博拆迁，既没有商圈加持，又没有小学学位的“老破小”，在城市棚改力度大幅度减弱、“旧改”取代“棚改”的政策背景之下，那也只能慢慢熬着，等“商合杭”高铁导入一定量的城市新市民之后，才有可能解套。
所以，“房住不炒”这四个字，大家一定要铭记在心，特别是在三四线城市。
另外，我再一次提醒购房人，即便在人流量很大的老城区商圈内，也不要碰“售后返租”类的商业地产。
这个话题，其实在过去的节目当中，我提到过很多次，相应的楼盘我也提示过风险。最近就有老城区商圈内，被我们节目点名的某个商业地产项目，出现了投资人“集体维权事件”。
因为“售后返租”模式，本身就存在很多争议，而且这种模式归根到底，是开发商在变相向投资人低成本融资，后续万一开发商资金链断裂，或者商场经营不善，投资人的权益将很难得到保障。
本文来源：网易房产湖州
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