文:露桥
上一期内容,我们就当前湖州土地市场价格走高,分析了其中的主要3个原因:
首先,是因为近一年湖州楼市去化速度加快,开发商手中可供销售的存量房源不足,导致大量房企集中拿地补库存;
其次,由于近一段时间,湖州周边大城市,例如杭州和上海楼市房价持续上涨,而湖州房价相比于临近大城市较大价差的洼地效应,带动开发商拿地积极性的提升;
最后,是因为湖州在长三角城市群中的区位优势,在轨道交通建设的加持下兑现,湖州楼市价值凸显,所以吸引环沪房企提前布局湖州土地市场。
我个人认为,随着长三角城市群一体化的推进,以及轨道交通的互联互通,湖州凭借着在城市群中,拥有较低营商成本的比较优势和得天独厚的地理位置,今后一段时期,会迎来经济的快速发展期。
经济的快速发展,就意味着居民收入水平的提升。而居民收入水平的提升,会带来城市土地价值中枢的抬升。
我们目前很有可能处在湖州这座城市土地价值修复的初期。或者可以这么理解:
我个人认为,今后几年时间,湖州的地价中枢,会一直往上缓慢的抬升。
那么,地价的不断上涨,会推动湖州房价的持续性上涨吗?
众所周知,房价的主要成本来自于地价。任何商品,在供需关系稳定的前提下,成本上涨,一定会带动销售价格的上涨。
就像面粉的价格上涨,会带动面包价格的上涨。同样的道理,一个城市的地价上涨,也一定会带动这个城市房价的上涨。
所以,按照这个逻辑从整体楼市看,今后几年湖州地价中枢的不断抬升,大概率是会带动湖州房价均值的持续性上涨的。
但是要注意,这是整体逻辑,类似于一个平均值。平均值背后不同的房产类型,不同的楼市板块,不同的市场,房价是会分化的。
怎么理解这个“分化”呢?我简单解释一下。
首先,楼市的分化表现为,今后几年住宅价格可能会持续上涨,而商铺和写字楼价格,大概率是走平或者下跌。
一方面,近三年时间,国内商业地产的供应量一直处于过剩状态,供过于求之下,商铺和写字楼价格表现低迷。
另一方面,消费电商化趋势有增无减,尤其是在疫情的冲击之下,线下实体盈利困难,这会降低商铺和写字楼的租金回报率。
其次,楼市的分化表现为,今后几年一手房市场强于二手房市场。
一手房市场在楼市调控长效机制的压制之下,销售价格是被政策管控的,而二手房市场是按照市场化原则定价的。
这意味着今后大概率不少板块依然会出现,一手房价格低于同一区域二手房价格的情况,也就是所谓的“一二手房价格倒挂现象”依然会存在。
所以,今后几年二手房的成交量,会延续目前远低于一手房的格局。
换句话说,今后相当一部分没有概念和利好因素支撑的二手房,会出现有价无市,难以快速变现的情况。
最后,楼市的分化表现为,不同地段,不同住宅产品之间价差的拉大。
即便是住宅价格的上涨,也存在涨幅不均的差异性。
对于那些品质高、交通便捷、周边配套完善的楼盘,今后的房价涨幅肯定是最大的。因为这些住宅,才是一个城市楼市中最核心的资产。