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房三观丨楼市躁动,何以置业?

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文:露桥

我注意到了2021年1月份,湖州楼市在传统意义上销售淡季的成交数据,远强于往年同期,甚至达到了去年楼市金九银十期间的水平。

1月份的湖州楼市,真可谓是“淡季不淡”。

这背后的主要原因,我认为是近段时间土地价格走高带动房价上涨预期,以及人才引进购房补贴政策,这两个因素的助力。

但是我不认为,房价就此起飞,开始新一轮的大涨和普涨行情,相对而言,房价温和上涨的可能性更大。

因为,从“资金面”角度看,2021年新年伊始,银行系统内房地产类信贷投放规模,已经开始小幅度收缩,按照历史规律判断,只要缺乏银行信贷资金的过量支持,房价上涨的周期就持续不久。

从“政策面”角度分析,近两个月以来,但凡楼市过热的重点城市,都升级了楼市的调控政策,所以,只要“房住不炒”压顶,房价上涨的幅度就不大。

基于以上两点逻辑,对于湖州楼市2021年的表现,我依旧维持去年底公开的市场预测观点,认为2021年上半年的湖州楼市行情,会好于下半年。

再结合之前的一系列观点,我对2021年湖州楼市可能的市场走向总结如下:

首先,是房价的分化,不是所有地段的所有房产价格都会上涨;

其次,房价不会大涨和普涨,因为资金面和政策面都不支持;

最后,上半年行情,好于下半年。

那么在这三项市场预测的逻辑框架内,2021年我们该如何买房呢?

建议一:拥抱这个城市楼市的核心资产。

就像近几年股市中出现的“机构抱团”现象一样,市场当中缺的不是资金,不是购买力,而是优质的核心资产。

大量的资金去追逐市场当中为数不多的、具有稀缺性的核心资产,最终导致无论是股市中的少量股票的股价,还是全国楼市中少数城市的房价,拉长周期看,涨幅都远超于其他同类标的。

股市和楼市各自的分化行情,获益最大的就是那些少数的核心资产。

就湖州楼市而言,地段好、交通便利、配套完善且优质、居住密度低的楼盘,就是这个城市最核心的楼市资产。

湖州楼市刚刚经历过一轮房价的大涨和普涨行情,板块和产品之间的价差并不大,无法通过价差的形式,体现出一个城市楼市真正意义上的核心资产。

所以湖州楼市的核心资产,今后价格上涨的空间,我认为才刚打开,远没有到结束的时候。

建议二:投资,请谨慎,不要盲目追高。

房价的上涨,并不意味着每个人买房都能赚钱。

一方面,目前在“房住不炒”之下,每年的房价涨幅是有限的,不可能出现短时间内房价的大幅度上涨。这就限制了房产投资回报率的空间。

另一方面,每个人投资房产的资金成本是不同的。

例如,一年房价上涨5%,使用自有资金投资房产的朋友,就可以获得年化5%左右的投资回报率。

但是那些使用5.4%按揭利率贷款投资房产的朋友,再算上持有和税费成本,即便房价每年上涨5%,投资也是亏损的。

所以,同样房价都是上涨,不同的是每个人的资金成本不同,最后的投资结果也大相径庭。

更何况,下半年楼市行情如果转冷,那么上半年的高价房产投资,就有可能变成“站岗”。

总之,时代变了,靠随便买套房就能赚钱的楼市黄金20年已经过去了,今后房产投资,请千万要谨慎。

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