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房三观丨当下买房,怎么买?

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文:露桥

近一段时间,我经常被问到“要不要买房”或者“买哪里的房子”这类问题。

坦率的说,这个时间点买房,肯定是晚了。

这几年,我一直提一个观点:

观点

要在楼市行情特别差的时候买房,要在楼市行情特别好的时候卖房。

去年2020年年初,受新冠疫情的负面影响,楼市一片萧条,当时我建议有购房需求的朋友,应该抓住这个有利时机,挑选好的板块里的好房子买。

2020年年初的购房环境很宽松:

开发商为了回笼资金,一个楼盘当中的好房源,随便挑,还可以砍价;

购房人也不会被要求一次性付款或者被拒绝使用公积金贷款;

更不会被要求搭售高价车位。

如今,一年时间过去了,楼市攻守形势易位,行情一片大热,此时的购房环境对购房人来说,是非常不利的。

据说有些楼盘,已经开始酝酿要通过付款方式来筛选客户,并且要求搭售两个车位。二手房市场,更是有炒房客结成了价格联盟,约定好同一楼盘内的二手房,不允许低于某个价格挂牌。

很明显,当下楼市处于卖方市场,买方,别说想在交易当中占到便宜,就连最起码的交易公平权利都不一定能得到保障。

那么,既然已经错过了去年购房的最佳窗口期,如果非要在当前典型的卖方市场行情下买房,不同的人群,应该做怎样的购房打算呢?我给大家提供一些参考意见。

首先,刚需首套人群,当下买房不要等,遇到了适合自己的房子,只要价格不是特别离谱,该买就买。如果你是多套房的持有者,我建议你可以观察一段时间,等接下去几个月里,土地供应量上来之后,再做打算。

这主要是因为刚需首套的朋友,在房价上输不起,万一今后房价继续大涨,可能连首付的钱都凑不够了,离上车就越来越远了。

而手持多套房的朋友买房,就不受房价上涨的影响。

因为,今后房价如果上涨了,自己手上的房子也增值了,大不了,卖掉一套,再买一套。这一进一出之间,打了个平手,不影响购买力。如果运气好,今年上半年大量集中供地后,下半年或者明年,有更适合自己的限价房源推出,那就等对了。

其次,刚需首套的朋友,在当下买房,要运用金融手段来对冲房价过高的风险。

有不少朋友担心当前房价过高,现在买入会不会高位“站岗”。从我楼市分析的角度看,当前买错房子,确实有“站岗”的风险。

所以,我建议刚需首套的朋友,一方面,在自己财力所能承受的范围内,尽可能选择相对核心的地段买房,不要买特别偏郊的地方,因为,一旦楼市退潮,边郊楼盘的价格支撑力是最弱的。

另一方面,刚需首套的朋友哪怕手里有钱,也要选择最长还贷周期的方式,贷款买房。因为房贷是我们普通人能拿到的规模最大、周期最长、利率最低的贷款,算是一种政策红利。“持续存在的通胀+低利率负债”组合,是对冲过高房价的最佳手段。

举一个例子:20年前,刚工作不久的大学生按揭买套房子,一个月要支付3000元的房贷月供,几乎掏空了每个月的工资收入。但是,20年后的今天,如果还在还这3000元的月供,再对比一下当时与现在的房价和收入,你就会发现,住房按揭贷款真是个好东西。

最后,当下买房,不管是刚需首套,还是多套房持有者,没有特殊情况,一定要选择一手房,而不要选择二手房,特别是面对高价二手房,一定要慎重。

任何城市的楼市调控,侧重点都在于用政策的力量,帮购房人压制一手房的价格,二手房市场却是市场化定价的,政策很难干预。

所以,这会出现“一二手房价格倒挂”的局面,也就是说,同一区域,一手房的销售价格,比二手房要便宜。

既然,同一区域的一手房价格比二手房便宜,那么,毫无疑问,当下买房,肯定是选择一手房对购房人最有利。

总结

总而言之,不同人群,在买房“择时”方面所承担的风险是完全不一样的,不要一概而论,刚需首套人群,我不建议在当下选择观望,等待房价回调。

因为谁也不知道今后房价是涨是跌。更何况,对刚需首套人群而言,房子是生活必需品,主要解决的是自身和家庭的安全感和幸福感问题,房价高低是其次的,不要本末倒置。

而多套房持有者,在楼市的这个调控当口,是有底气再观望一段时间的。

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