文：露桥
毫无疑问，当前的湖州楼市，在大多数人眼中已然处于牛市，对于房价的上涨预期是非常强烈的。
但是我在回答购房人的咨询时，发现了一个奇怪的现象：
有些二手房，即便价格挂的很低，单价大概也就一万出头一点，结果，从去年下半年挂牌，到现在愣是没有卖出去，甚至连咨询看房的人都没几个。
而有些一手房和二手房中的次新房，出现了一房难求、房价接连跳涨，可购房人依旧趋之若鹜的局面。
这种现象，就是我之前经常提到的“楼市结构性分化行情”。
那些房龄超过15年，小区非人车分流设计，多层不带电梯，物业服务质量低下的二手房源，这一年多以来，并没有涨价，尤其是面积较大的顶跃产品，别说涨价，就是想顺利卖掉，都有些困难。
倒是那些交付不久，同时又带学位的楼市新产品，成为去年下半年以来，二手房市场上的“涨价急先锋”。
为什么会出现这种情况？其实我之前，都给大家解释和预测过。
记得，去年在解读湖州教育部门出台的“公民同招、学位锁定”政策时，我曾经给出过一个结论，我认为：
学位锁定政策的执行，会导致能产生学位的二手房数量越来越少，特别是优质教育资源聚集的几个施教区内的学位房，在2023年小学入学高峰期到来之前，都会面临较大的房价上涨压力。
尤其是在土地资源接近枯竭的板块，缺乏了新房供应对二手房价格涨幅的平抑作用之后，二手房市场很容易“放飞自我”。
另外，之前我经常提到过一个观点：
01 湖州楼市今后几年价值的支撑，换句话说，市场需求量最大的，主要是住房的改善性需求。
去年疫情以来，湖州楼市最畅销的户型，不是中小面积的刚需户型，而是大面积的改善性户型。
因为，一方面，住房改善性人群，手中有房，甚至还不止一套房，在去年到现在房价上涨的阶段，卖掉手中的房子，等于是放大了购买力，再用上贷款的杠杆，就能撬动面积更大、配套更优的住房。
另一方面，2017年之后，湖州楼市产品出现迭代，楼市新产品层出不穷，不断吸引居住在楼市旧产品里的居民，卖旧房、买新房。
这个逻辑就好比汽车和手机的生产商，不断通过产品升级迭代的方式，来吸引消费者更换手中的产品。楼市新旧产品的更迭，也是这个道理。
其实，我们现在看到的楼市行情结构性分化，只是一个表面现象，这背后的主要逻辑，是楼市购买力的分化。
为什么楼市旧产品价格涨幅不明显？因为选择楼市旧产品的购房人，多半是中低收入人群。
为什么大户型的楼市新产品价格涨幅反倒明显？因为选择这类产品的购房人，多半是中高收入人群。
最后，请大家记住一个我之前提到过的观点：
02 你所购买的房产，今后房价的涨幅空间到底有多大，取决于将来这套房子到底是卖给中低收入人群，还是中高收入人群。
本文来源：网易房产湖州
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