文：露桥
衡量一个楼盘的热销程度，行业内一般会用“客房比”来衡量，就是用预定客户的数量，除以可售房源的数量，两者的比值就是所谓的“客房比”。
“客房比”越高，说明楼盘的热度越高，房源也就越抢手。
根据“房客比”这一指标横向对比，我们会惊讶的发现，4月份湖州楼市最抢手的楼盘，不是普通住宅，而是总价动辄四五百万的低密度排屋产品。
这些排屋楼盘，由于预定人数远超可售房源数量，开发商只能以一次性付款优先的规则来销售房源，同时，按照“自愿”原则，搭售两个及以上车位。
即便如此苛刻的销售条件，开发商在不做任何宣传、低调开盘的情况下，排屋房源也是一抢而空。
真让人惊呼：贫穷，限制了我的想象！
在惊呼之余，沉下心来，仔细思考排屋楼盘热销现象背后的逻辑。
首先，这些热销的排屋楼盘，都是容积率低于1.0、具有不可复制的资源稀缺性楼盘。
其实这次热销的排屋楼盘，都是我过去给大家公开介绍过优缺点，是我比较看好的楼盘。
当好楼盘遇到好行情，房源热销自然是件理所当然的事情。
其次，这几个别墅楼盘的销售单价和销售总价比较适中，甚至部分房源，确实具备较高的性价比优势。
在今年3月份，湖州出台了楼市调控新政，其中就规定：
加强住宅预售备案价格审核审定，在售项目不予上调备案价格，续批预售备案价格不高于前批次。
简单用一句话来解释，就是在楼市调控的当下，开发商销售的一手房不让涨价。
一边是这几个排屋楼盘，资源的极度稀缺性，另一边是政策的“限价红利”，明眼人一看就明白这其中的价值。
结果自然是，不管三七二十一，先买为敬，先下手为强。
最后，市场中的高端改善型住房需求依然非常强烈。
2017年至今，我多次提到，湖州楼市今后能支撑市场需求的，是改善型产品，而不是刚需产品。
今后湖州楼市，也许会分成泾渭分明的两个市场：
一个，是解决本地购房人，住房需求升级的市场，主打的是面积段偏大的楼市产品；另一个，是解决外地购房人，异地购房需求的市场，主打的是面积段偏小的楼市产品。
如果你足够了解当前的楼市，你会发现一个有悖于传统的奇怪现象：
一部分卖给本地购房人的改善型楼盘，面积越大的平层产品，单价反而比面积小的平层产品要高。
而传统楼市的平层产品定价规则，是面积大的产品，单价要比面积小的低。
这种定价规则的反差，不仅是对本、外地购房人，购房目的差异化的体现，也是对当前本地购买力强弱分化的一种市场化的计价结果。
分析完部分排屋楼盘热销背后的逻辑，那么，对于购买排屋的朋友，我有什么建议吗？
我最大的建议，是保持谨慎的心态。
因为，目前并不是所有排屋都热销，热销现象只局限在几个价格较低、具备资源稀缺性的楼盘上。
另外，我对下半年的排屋市场行情，并不太看好。
一方面，本轮排屋市场的热销，主要是因为购房人上半年趁着市场火热，卖掉了手上的二手房，才有购买力进行排屋产品的升级消费。
而按照行业规律，下半年的二手房市场，大概率不会比上半年火热，所以，下半年排屋市场的购买力，肯定没有上半年那么强。
另一方面，从银行信贷投放规律来看，下半年银行信贷规模的收紧，甚至房贷利率的提升，都是大概率事件，这会制约大量消耗信贷指标的排屋类产品去化的速度和规模。
更何况，按照2021年的供地计划推测，明年计划上市的项目中，有不少优质地块是比较适合规划排屋类产品的。
我们不妨做一个大胆的假设，假设明年楼市行情走凉，而排屋类产品又是市场去化抗性较大的一类产品，所以，价格也不容易走高。
换而言之，明年在行情不是那么热的背景下，也许有地段更好的排屋产品上市，而价格又不会比今年走高太多。
所以，对于今年没有买到称心如意的排屋产品的朋友来说，也不要着急，你现在最重要的事情，是紧盯着接下去的土地出让情况。
同时，准备好足够的现金。如果有必要，可以趁着行情高热阶段，高价卖掉手上多余的楼市旧产品，腾出首套房和公积金贷款指标，以备将来不时之需。
本文来源：网易房产湖州
责任编辑：
高洁_hz03
