观望情绪浓重 哈尔滨楼市等待破冰

11月19日，哈尔滨市住建委召集即将参加冬季房展会的项目负责人到场参会，会议要求参会的项目做好产品包装，鼓励降价、鼓励以房展会的名义多推特价房源，以此打动购房者入市。

这是哈尔滨宣布即将出台楼市14条建议之后的第二天。

前一日，哈尔滨市宣布将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》（下称《通知》），该通知共14条建议，均明确指向扶持楼市发展，鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品住宅。这与19日住建委传达的精神高度一致。

从18日宣布《通知》以来，不到一周的时间，这一在途的政策已经挑动起购房人、开发商、政府等多方面敏感的神经。市场仿若按下暂停键，观望的购房者进一步等待市场反应，开发商则紧急商讨后续策略。

在已经入冬的哈尔滨，楼市等待破冰。

观望情绪日渐凝重

面对政府鼓励开发商降价促销的《通知》，哈尔滨市民的购房情绪瞬间冻结：“我要再等等了，房子可是买涨不买跌的。”家住哈尔滨市中心的李大叔这样对第一财经记者说，“现在急着买入，万一之后降价了呢？”

李大叔与老伴目前居住在哈尔滨市中心，由于是老楼没有电梯，加之住在六楼，一直以来都有换房的打算。“想换个品质好一点的房子，最重要是有电梯。”李大叔从疫情过后就开始着手看房，群里、松北、哈西，哈尔滨几个热门片区他几乎都走遍了。

如果换房就要把现有的这套房子卖掉，所以李大叔非常慎重，原本打算在十一期间出手，但因为老房子出售临时有变，新房就只能暂缓购房。李大叔说还好暂缓购买，“这个政策一出台，很明显房价可能会跌，要是真的跌了，我们连老房子都赔进去了。”

与李大叔的“淡定”不同，林先生听到这个消息之后，越发急了起来。他与爱人在松北有一套房子，因为孩子已经三岁，面临上学问题，他们商量想卖掉松北的房子换到市区里，已经挂出去一段日子，“虽然有人咨询，但是价钱都不到我的心里值。这个政策要是真出台，估计买的人更少了。”

从某种层面上看，《通知》的出台，让市场对房价产生了降价预期，买方原本观望的情绪变得更为凝重。

一家头部房企在哈尔滨的营销负责人接受第一财经记者采访时表示：“政策还没有实施，而是‘即将’印发，这意味着在正式实施之前留给市场一定的消化时间。这期间，购房者会更加犹豫，担心现在买房之后将来会跌。”

据了解，从目前楼盘案场反馈的表现来看，已经有一部分对政策敏感的购房人出现这种担心。“有的客户本来想这周末交钱，但是政策一出来他们马上犹豫了，他们会担心我交了钱之后这房子会不会降价了。”一位案场销售对第一财经记者表示。

面对鼓励降价促销的政策，房企决策变得异常艰难。一位在一线案场的销售人员告诉第一财经记者：“哈尔滨的地价始终没有降下来，去年4月份华润在松北拿的地块楼面价超过9000元/平方米，这么贵的地价，开发商其实没有太大的降价空间。”

“如果说降价，可能就是一些噱头吧。改变基础价格，然后再打折，实际上并没有改变什么。”上述头部房企负责人表示。

从买方市场到卖方市场，哈尔滨楼市陷入真正的冰封阶段。

经济底色之痛

哈尔滨楼市成交数据说明了一切。贝壳研究院数据显示，2020年三季度哈尔滨共成交新建商品住宅1033.15万平方米，同比2019年三季度降低29.7%。易居研究院数据显示，10月份哈尔滨市六区商品房成交6534套，成交面积62.90万平方米，同环比分别下跌11.53%和13.5%；成交均价同环比分别下跌5.95%和0.36%。

成交不景气，带来库存的不断攀升。根据易居研究院发布的《100城库存研究报告》数据，从今年10月份存销比（去库存周期）数值排名来看，哈尔滨位居第六，其去库存周期为23.1个月，超过了14个月的合理值水平。而纵观整体数据，10月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期仅为9.4个月，这意味着市场消化完这些库存只需要9.4个月的时间。

楼市下跌背后，是哈尔滨长久以来人口流出和经济下行的残酷现实。国家统计局数据显示，2009~2019年，哈尔滨市小学生人数下滑14%，黑龙江全省则流失31%；与此同时，常住人口也在不断减少，2017年哈尔滨全市常住人口1092.9万，2019年为1076.3万，两年减少约16.6万人，然而常住人口中城镇人口为709万人，城镇化率66%，较高的城镇化率意味着购房需求的减少。

不过，土地供应量却仍然在增加。中原地产数据显示，今年截至目前，哈尔滨土地出让面积已达1309.9平方米，同比去年上涨幅度高达96.94%，近乎翻倍。不过，土地整体溢价率仅为8.27%，同比去年下降了54.93%。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，在疫情冲击下，哈尔滨土地市场在2020年迎来爆发期，6月起，哈尔滨住宅用地成交规划建筑面积累计同比增速保持110%以上，增速最大时可达到179.8%。但是住宅用地成交规模增长并未对新房市场起到拉升作用，截至10月新开工面积累计同比下滑16.6%，竣工面积累计同比下滑35.2%，房地产开发投资降幅逐步稳定，销售面积累计同比降幅稳定在三成水平，市场恢复动力明显不足，或为哈尔滨出台政策鼓励房企促销的主要动因。

前文提到的李大叔给第一财经记者提供了一张照片，照片是位于哈尔滨市心脏——中央大街索菲亚教堂旁的一处商场，其4~6楼已经基本清空，而还在营业的楼层也几乎没有客流。李大叔说：“这就是哈尔滨的现状，年轻人往外走，连个逛商场的都找不着了。”