2020年土地市场继续刷新历史纪录。据中原地产研究中心统计数据显示，2020年，50城卖地4.2万亿元，同比上涨18%。其中，14个城市卖地金额超过千亿元，而上海、杭州、广州、南京4个城市更是超过2000亿元，上海、广州土地出让金同比增长均超过四成。此外，全国共有7宗成交价超百亿元的居住用地，为疫情下的土地市场打了一剂强心针。
在业内人士看来，虽然2020年土地市场经历坎坷，但终究走出了疫情的影响，百城住宅用地成交面积同比增速达到了两位数，达到近10年第三高的水平。不过，土地市场的调控仍在持续，限竞房用地从一线城市已向二三线城市普及，2021年的土地交易压力犹存。
上海、广州土地出让金同比增超47%
2020年土地市场继续刷新历史纪录。据中原地产研究中心统计数据显示， 2020年，50城卖地4.2万亿元，同比涨18%。2020年，上海、杭州、广州、南京4个城市卖地超过2000亿元，上海、广州土地出让金同比增长分别超过47%、50%；另外还有北京、武汉等10个城市卖地超千亿元。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，在经济全面复苏，资金相对宽松下，房企拿地积极性逐渐提高，使得土地市场热度持续提升。
而从住宅用地成交面积来看，据上海易居房地产研究院发布的《2020年全国百城住宅用地成交报告》显示，2020年全国100个城市住宅用地成交面积约为7.09亿平方米，同比增长13.7%。
“2020年全国百城住宅用地交易市场虽有坎坷，但终究走出了疫情的阴影，百城住宅用地成交面积同比增速达到了两位数，土地市场的投资价值和吸引力仍然不小。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，纵观2011-2020年10年期间的土地交易，2020年虽然受到疫情冲击，但土地市场的成交面积同比增速相对偏高，为近10年第三高的水平。
观察2020年土地成交面积同比增速曲线不难发现，其呈现了V型走势。在疫情冲击下，2020年一季度土地交易市场迅速降温。二季度随着开复工节奏的加快和房企拿地工作的重启，该曲线有所抬升。到了6月份该曲线已经走出了负增长区间。三季度虽然继续上行，但受“三道红线”的影响有所放缓。而四季度曲线进一步趋缓，不过土地交易市场仍然有韧劲和活力。
事实上，2020年一二线城市多宗优质稀缺地块入市，为疫情下的土地市场打了一剂强心针。据贝壳研究院统计数据，2020年成交的居住用地中，单宗地块成交金额超百亿的有7宗，而2019年则是0宗，且单宗地块成交金额TOP10中,有7宗地位于城市核心区。
贝壳研究院分析称，正是由于一线及强二线城市集中出让优质稀缺地块，较高的土地价值叠加市场活跃度升高，带动市场加速增长。由于供需两端同时发力，将市场注意力重新拉回一二线城市。
限竞房用地从一线城市向二三线城市普及
值得关注的是，粤港澳大湾区和长三角两区域为2020年土地市场最为活跃的两个区域。两个城市群居住用地成交累计溢价率达到15%-20%。
据贝壳研究院统计数据显示，2020年粤港澳大湾区居住用地成交金额累计同比增长58.7%，成交规划建面同比增长64.3%。此外，2020年全国351城居住用地成交楼面价TOP30城市中，12城居住用地成交楼面价累计同比增速超过全国总体平均水平的14.6%，其中长三角城市占6席，为全国土地市场价格最高区域。
从成交结构来看，限竞房产品正在从一线城市逐渐向二三线城市推广。2020年28座城市有限竞房地块的出让，限竞房地块成交建筑面积占居住用地成交总量比重最高的为深圳，达77.0%，较2019年增长29.6%。
北京由于2016-2019年持续大量出让限竞房地块，导致限竞房项目存量及供应比例仍然较大，因此2020年北京限竞房地块供应有所减少。
而杭州虽然限竞房地块成交建筑面积占居住用地成交总量的比重较2019年减少17.1%，但杭州调控政策明确表示，继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式。
由此，贝壳研究院预计，未来二线城市限竞房地块仍将持续供应，占比或将持续提升。未来以稳房价为目的的限竞房项目将成为市场重要的产品类型。
事实上，在市场交易形势良好的区域一再强调土地供应。据贝壳研究院统计，2020年收紧调控政策的33城中，14城提出加大住宅用地供应。其中南京提到，依据土地市场状况，加大住宅用地供应力度，合理有序安排上市，优先满足刚需，稳定市场预期。由此,预计未来居住用地成交规划建筑面积累计同比增速仍有扩大的趋势。
在业内人士看来，2021年住宅用地交易将面临诸多压力。严跃进认为，外部金融环境有收紧的可能，尤其是在“三道红线”、央行房贷集中度管理政策下，房企资金压力或增大，这将限制房企拿地。但是对于都市圈和城市群的相关城市和区域，预计其土地市场的交易行情不会太差。
本文来源：新京报
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