黄绿档房企积极补仓 “三道红线” 致房企土储分化

年底，资金宽裕的房企忙拿地，资金紧张的则忙融资。

日前国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售额173613亿元，增长8.7%。销售维持高位，拿地也就成为了房企的主要课题。整体而言，房企拿地仍然与资金回笼相关，保利、碧桂园、万科分别排名2020年土储前三位。2020年，保利以累计新增货值5098亿元占据榜单第一；碧桂园、万科紧随其后，累计新增货值规模分别为5026亿元和4754亿元。

事实上，绿档、黄档房企从2020年12月就开始保持积极拿地势头。比如，2021年1月份，黄档房企绿城中国（3900.HK）在杭州拿了97.1亿元的土地。

银行房贷新规叠加此前“三道红线”，预计2021年房企融资环境维持紧平衡。过去的2020年，TOP20房企销售不错，部分资金压力小的房企2021开年拿地力度反弹。

贝壳研究院数据显示，TOP50房企2020年拿地金额仍然占据全市场50%。从地区来看，房企最关注的前五大城市分别为苏州、南京、成都、杭州、宁波。武汉、重庆、西安等城市热度也很高。

克而瑞研究中心分析师谢杨春指出，“三道红线”之后，红、橙档房企拿地力度显著下降，而黄、绿档企业有近半数加速拿地，投资金额提升50%。

拿地分化

平安证券数据显示，去年底土地供应减少的情况下，成交增速。其中一线城市土地成交均价环比上升，二三线城市则环比下跌。

2020年12月，百城土地供应建面1.2亿平方米，环比降48.7%，成交建面1.9亿平方米，环比升85.8%；12月一二线土地成交建面占比52%，环比提升10个百分点。

值得一提的是，三四线城市随着需求透支、房价平稳下金融属性减弱，后续调整压力更大，中期来看房企回归核心城市圈态势料将延续。这是一个窗口期，有资金能力的房企正在往前述5大城市倾斜土储力度。其他绿档房企如金地（600383.SH）、保利（600048.SH）在2020年9-12月土储力度高于全年平均水平；像绿城这样只踩了一条线的黄档房企，扣除预收后的资产负债率74%，只比标准70%略微超出一点，因此这家房企也有非常强烈的补仓意愿。

与此同时，部分房企在红线政策发布后连续3个月均未拿地，例如新力(02103.HK）、时代中国（01233.HK）、金隅（02009.HK）等。

从土储布局来看，黄、绿档房企积极补仓一二线城市，“三道红线”后一二线城市成交占比小幅提升2个百分点。

选择聚焦于自身的深耕区域以及核心热点城市是这一轮房企土储的一大特点，如合景泰富（01813.HK）、建业（00832.HK）、众安(00672.HK)分别聚焦于广州、河南省内和浙江省内。

全国化的规模房企则重点布局一线城市和杭州、武汉、中西部省会等诸多二线城市：华润、万科、保利在2020年9-12月的拿地金额位于三四线城市的比例分别为6%、41%和54%。

也有企业选择自身优势相对较大的城市和区域进一步补仓，如雅居乐在广州、云南加仓，一方面企业的总部位于广州，有一定的地缘优势，另一方面企业在旅游地产方面有成功经验，在海南、云南均有一定的市场基础。

贝壳研究院对房企2020年中报进行了梳理，发现样本房企新增土储权益拿地金额增速29%，相较上一年同期增速下降50个百分点。

值得关注的是，进行城市土储调整的同时，企业不忘进行组织架构调整，以配合土储情况，实现最高效的运营。比如今年1月初，新城控股（601155.SH）宣布更换总裁的同时也进行了新一轮区域架构调整，原来十九个区域公司变成十四个大区公司；祥生（02599.HK）也因应土地储备分布和战略把华中区域拆分，做小组织变革；新力（02103.HK）把深莞惠和中山分公司整合成大湾区板块，绿地香港（00337.HK）此前也整合了大湾区业务。

盈利空间收窄

尽管做了很多调整工作，但大环境变化下，房企土地开发整体利润仍在缩小。

一般而言，根据地块成交的楼板价与周边房价比，以及楼板价与周边房价价差两个维度，可大致判断地块成交后的盈利空间情况，由此，克而瑞研究中心将2020年以来样板房企所拿地块的盈利空间进行了大致分类。

2020年土储情况中，房企有一半左右的地块盈利空间相对较优，但这部分地块占比下降9个百分点，仅占18%，盈利空间一般和较差的地块占比却上涨4个百分点；盈利空间比较危险的地块占比大约在15%左右，主要分布于一些三四线城市，楼板价与周边售价仅有3000-4000元/平方米的差距，留给其他成本的空间非常小。

对此，克而瑞研究中心分析师谢杨春分析指出，主要原因有二：一是虽然红色、橙色档位房企降低了拿地力度，但是土地出让价格未降，实际地价也并未降低；二是从供应层面来说，优质地块供应占比再度下降，优质宅地仍然处于“僧多粥少”的局面，房企要以低价获取优质地块的难度依然很大。

同策咨询研究院资深分析师肖云祥指出，三四线城市整体供应较大，且棚改退潮下需求弱化，行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。加上金融监管、楼市需求提前释放、疫情对房企销售的冲击，若后续楼市回暖持续性不足，需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险。

行情变化之下，也有房企在2020年拿地中积极调整2017年-2019年的拿地模式。比如中梁（02772.HK）、祥生等在2020年均提出了回归一二线城市的目标与规划。2017-2019年，建业、荣盛发展（002146.HK）、祥生等在三四线拿地占比超过70%，中梁更是典型深耕三四线城市的房企。2020年，中梁积极调整土储模式，希望把土储调整为二三线城市占比90%、四线占比10%，但如今看来，效果并不明显。