文：露桥
我注意到了2021年1月份，湖州楼市在传统意义上销售淡季的成交数据，远强于往年同期，甚至达到了去年楼市金九银十期间的水平。
1月份的湖州楼市，真可谓是“淡季不淡”。
这背后的主要原因，我认为是近段时间土地价格走高带动房价上涨预期，以及人才引进购房补贴政策，这两个因素的助力。
但是我不认为，房价就此起飞，开始新一轮的大涨和普涨行情，相对而言，房价温和上涨的可能性更大。
因为，从“资金面”角度看，2021年新年伊始，银行系统内房地产类信贷投放规模，已经开始小幅度收缩，按照历史规律判断，只要缺乏银行信贷资金的过量支持，房价上涨的周期就持续不久。
从“政策面”角度分析，近两个月以来，但凡楼市过热的重点城市，都升级了楼市的调控政策，所以，只要“房住不炒”压顶，房价上涨的幅度就不大。
基于以上两点逻辑，对于湖州楼市2021年的表现，我依旧维持去年底公开的市场预测观点，认为2021年上半年的湖州楼市行情，会好于下半年。
再结合之前的一系列观点，我对2021年湖州楼市可能的市场走向总结如下：
首先，是房价的分化，不是所有地段的所有房产价格都会上涨；
其次，房价不会大涨和普涨，因为资金面和政策面都不支持；
最后，上半年行情，好于下半年。
那么在这三项市场预测的逻辑框架内，2021年我们该如何买房呢？
建议一：拥抱这个城市楼市的核心资产。
就像近几年股市中出现的“机构抱团”现象一样，市场当中缺的不是资金，不是购买力，而是优质的核心资产。
大量的资金去追逐市场当中为数不多的、具有稀缺性的核心资产，最终导致无论是股市中的少量股票的股价，还是全国楼市中少数城市的房价，拉长周期看，涨幅都远超于其他同类标的。
股市和楼市各自的分化行情，获益最大的就是那些少数的核心资产。
就湖州楼市而言，地段好、交通便利、配套完善且优质、居住密度低的楼盘，就是这个城市最核心的楼市资产。
湖州楼市刚刚经历过一轮房价的大涨和普涨行情，板块和产品之间的价差并不大，无法通过价差的形式，体现出一个城市楼市真正意义上的核心资产。
所以湖州楼市的核心资产，今后价格上涨的空间，我认为才刚打开，远没有到结束的时候。
建议二：投资，请谨慎，不要盲目追高。
房价的上涨，并不意味着每个人买房都能赚钱。
一方面，目前在“房住不炒”之下，每年的房价涨幅是有限的，不可能出现短时间内房价的大幅度上涨。这就限制了房产投资回报率的空间。
另一方面，每个人投资房产的资金成本是不同的。
例如，一年房价上涨5%，使用自有资金投资房产的朋友，就可以获得年化5%左右的投资回报率。
但是那些使用5.4%按揭利率贷款投资房产的朋友，再算上持有和税费成本，即便房价每年上涨5%，投资也是亏损的。
所以，同样房价都是上涨，不同的是每个人的资金成本不同，最后的投资结果也大相径庭。
更何况，下半年楼市行情如果转冷，那么上半年的高价房产投资，就有可能变成“站岗”。
总之，时代变了，靠随便买套房就能赚钱的楼市黄金20年已经过去了，今后房产投资，请千万要谨慎。
本文来源：网易房产湖州
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