市场预期提升楼市热度高于往年同期

2021年春节与往年不同，受疫情影响，多地倡导“就地过年”，返乡人数大幅减少。以往春节期间的“返乡置业潮”也因此受到一定阻隔，而部分城市受益于“就地过年”，春节楼市不打烊，成交规模实现明显增长。

另一方面，春节前后热点城市密集出台房地产调控政策，坚持“房住不炒”调控主基调，维护市场稳定。业内分析认为，相比往年，基于今年春节期间的楼市热度，一二线一些热点城市楼市供需两端将加快恢复，上半年成交量也望继续走高。

热点城市春节楼市“不打烊”

新年伊始叠加春节因素，新房市场进入传统淡季。贝壳方面的统计数据显示，新房带看量和认购量在1月份大幅下滑，但是同比来看，带看和认购指数仍保持60%以上的增幅。去年下半年市场热度上涨的惯性仍在。

在一线城市和重点二线城市的带动下，长三角、粤港澳、北部湾和长江中游城市群热度不减。贝壳的数据显示，长三角和粤港澳大湾区开盘指数环比仍保持40%以上的增长，京津冀城市群同比下滑仅3%。

总体来看，新房市场淡季不淡，全国主要受监测城市新房市场普遍延续了去年年底的市场热度。从价格方面来看，贝壳方面公布的百城价格指数在一月份环比基本保持稳定，同比增长3%，新房市场价格在年初仍保持稳中有升，预计上半年不会出现明显的价格下调。

借助“就地过年”的机会，不少房企和房产经纪机构都提出了“春节不打烊”的口号。以北京为例，中原地产统计数据显示，春节期间全市超过60个项目“不打烊”，二手房门店也大部分正常看房。因为“就地过年”的原因，很多购房者也利用春节假期看房，大部分售楼处接待客户数量都和平时周末接近。

“这也是第一次出现了春节长假购房者井喷的现象。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，2021年春节期间人口流动减少。从成交情况看，初三后全市每天都有超过100套二手房成交，相比往年的冰点，市场活跃度很高。

其他城市也表现出相似的现象，节日期间一二线城市大部分项目都照常营业。张大伟分析指出，整体来看，2021年楼市实现了开门红。不仅如此，往年楼市通常要到3月份市场才能走出春节淡季行情，但是今年有望在2月内快速实现市场成交量的恢复。

根据中指院的监测数据，2021年春节期间，重点监测的城市商品住宅整体成交规模为近三年同期最高水平，较2020年春节期间大幅增长130%，其中上海、广州等城市增幅较大。

多地出台新政“加码”调控

北京、深圳等一线城市二手房的升温现象更为明显。进入2021年以来，由于市场预期提升，业主方面也出现惜售或上调报价的心理。深圳等多个城市二手房市场短期供求矛盾加剧，市场成交“量价”双双上行。

2月19日，深圳市出台关于“深圳离婚分割房产给无资格一方，另一方3年内不得购房”的调控政策，引发市场关注。在此之前，新年以来深圳市二手房市场热度全国领先。根据中指院的数据，2021年1月，深圳市二手住宅成交均价为76259元/平方米，环比上涨1.7%，涨幅全国居前。

深圳方面表示未来将继续坚定中央关于“稳房价、稳地价、稳预期”的长期调控目标，“房住不炒、增加住房供应”的调控主基调保持不变。中指研究院深圳分院副总监童晓玲分析认为，此举是对深圳1月下旬调控政策中关于购房资格的进一步补充，意味着利用“假离婚”的方式去购房或炒房的方式将不再可能。“就深圳而言，短期调控政策难现放松，如后续市场出现过热不排除调控政策进一步升级的可能。”

事实上，2月上旬多个省市密集出台了房地产调控政策。短短十余天时间内，从北京、上海、深圳这样的超一线大都市，到江苏、江西等中部省份，再到连云港这样的三四线城市，纷纷发布了不同力度的房地产调控政策。例如，2月3日，江西住建部门发布通报，对32家房地产开发企业及8家房地产中介机构进行通报并暂停网签。江苏连云港也发布通知严禁哄抬房价及鼓动提高委托价格。

中原地产研究中心统计数据显示，2月上旬各地房地产调控超过20次，2021年以来各地房地产调控累计已经高达62次。

贝壳方面分析指出，1月以来一二线城市房地产市场较高的市场热度引发调控政策密集出台。短期来看，一二线城市二手房市场观望情绪将进一步加重。后期政策效果显现，市场成交节奏有望放缓，预计上半年二手房成交量将率先降温，继而市场预期逐步趋稳。

城市分化持续加剧

童晓玲分析认为，2021年开年以来多地楼市调控加码，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”，“打补丁”、抑投机，将进一步稳定房地产市场预期，促进市场理性回归。

从热点城市最近出台的楼市调控政策来看，普遍聚焦于个人住房信贷管理，严格审批个人住房贷款，严厉打击消费贷、经营贷违规流入房地产市场。业内分析认为，预计2021年，房地产市场运行的政策环境仍将以稳为主，但热点城市政策收紧的预期仍在，信贷政策的收紧亦会一定程度上影响购房者的置业节奏，但整体上购房需求并没有消失，居民的置业意愿仍较强，房地产市场规模仍有保障。

近日，世邦魏理仕发布《2021年中国房地产市场展望|重启》预测，中国2021年GDP增速预计达8.2%，继续保持全球领先，办公楼、零售、工业物流等商业地产的租赁需求和物业投资活动将加速反弹。

针对2021年房地产市场整体形势，该机构保持乐观预期。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨分析表示：“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局是‘十四五’期间中国经济的发展主线，消费和科技创新将成为两大主要引擎。RCEP 的签署是中国近年来加速对外开放的重要里程碑，区域一体化的推进和交易成本的降低将提振中国的制造、贸易、消费以及物流等多个经济领域。”

克而瑞研究中心分析师杨科伟分析指出，整体来看，今年春节楼市表现好于市场预期，随着疫情得到阶段性控制，成交也将恢复新常态。基于此，预计2021年房地产行业大概率高位持稳，不同城市间分化依旧会持续加剧。

具体而言，他认为，一线市场最具韧性，调控层层加码挤压投机需求的同时，刚需自住需求大概率得到进一步释放；二线城市则将迎来此消彼长的轮动行情，整体成交维稳；而对于广大缺乏基本面支撑，长期人口净流出的三四线城市仍将延续低迷走势。