7月5日,湖州中心城区迎来了今年的首场集中土地出让。
12块涉宅土地无一流拍,除了5宗地块,被国字头企业以底价拿下外,其余地块以1.3%——18.9%不等的溢价率被各大房企收入囊中。
整体上看,这次土地市场表现较为平稳,没有出现上半年其他城市土地市场疯狂竞价导致高溢价率的现象,但其中的积极因素也是绝对不能忽视的。
例如,这次土拍虽然施加了“限房价、限地价、竞配建”的苛刻竞拍条件,而且又处在市场流动性收紧、房企拿地冲动较弱的7月份拍地,但一部分地块还是创出了板块内历史最高楼面价。
这充分说明,湖州楼市在调控承压之下,土地市场表现出足够的韧性,也折射出各大房企对湖州楼市发展前景的看好。
各大房企为什么要看好湖州楼市的未来呢?
其中一个逻辑是湖州与周边城市的房价洼地效应在增强。
也许本地购房人只看到2020年疫情之后,湖州房价有了一定幅度的上涨,但是没有发现湖州周边城市,比如杭州,嘉兴等地的房价涨幅要远远超过湖州。
横向一比较,我们就会惊讶的发现,原先湖州的房价就比周边的城市要低,经过2020年以来,这一轮长三角城市群房价的普遍快速上涨后,湖州相比周边城市的房价就显得更低了。
不说其他高能级的城市,就拿十多年前房价与湖州基本持平、同为地级市的嘉兴来说,当前嘉兴楼市只要是在品质上稍微看得上眼的二手房,单价基本都在3万以上了。
而湖州楼市同类产品的单价大概在2万左右。
更不要说去跟杭州、上海这类大城市比较,这价差就更悬殊了。
正是基于这种城市之间房价的明显价差所形成的比较优势,湖州的土地市场才会受到众多房企的青睐。楼市在调控重压之下,也表现出一种韧性和淡定,房价想要出现大面积明显的回调现象,还真不太容易。
此外,本次土拍拿出来的土地,除了几块被国字头企业底价包揽的地块质量较高以外,创出区域楼面价新高的地块,都不处于当前楼市库存较少、市场追捧度较高的核心区域。
例如,7月5日的土拍中,浮玉单元的楼面价已经超过8000元,南浔江蒋漾单元的楼面价最高已达6500元。
可以想象一下,今后仁皇、凤凰湾、湖东西区等城市核心单元,如果今后再次出地,楼面价高过浮玉和江蒋漾这些城市非核心单元,将是大概率事件。
与其说,7月5日的土拍给市场传递出,在楼市调控下土地市场较为稳定的表现,还不如说,这次土拍结果更凸显出今后湖州土地市场潜在的价值。
说得直白点,我更加坚信之前重复过的一个观点:
在长三角一体化战略下,湖州的房价和地价中枢,一定是逐渐向上移动的。
对于购房人而言,我依然是那个建议:
在楼市分化的大背景下,只要购买力允许,尽可能考虑在这个城市的核心地段买房。今后楼市分化只会愈演愈烈,而不是均值回归。
所以,当前政策背景下,只要是出于自住目的,湖州城市配套完善的核心地段的一手房项目,要好好珍惜,也要重点考虑。
最后,从这次土拍中,国字头企业的斩获来看,预示着在新一轮城市建设和更新,以及构建房地产行业市场与保障两个体系当中,国有企业将发挥更大的作用,释放更大的能量。
特别是联想到“未来社区”的建设和老旧小区的“旧改”工程,再加上这次土拍中国有企业的选择性介入,这一系列的动作,都指向老城区的城市更新和都市化改造,今后几年将进入快车道。
同时,国有企业也会承担更多的保障房建设任务,在市域范围内加快构建“多主体供应,多渠道保障,租购并举”的住房制度。
总之,7月5日不是一场普通的土地拍卖活动,土拍的成功进行,既稳定了市场预期,起到调控楼市的作用,又奠定了今后土地市场,乃至整个城市的价值,还隐约描绘出构建城市新型住房制度的蓝图。