文：露桥
当前的楼市行情，可谓是“冰火两重天”，市场冷热不均的结构性现象非常突出。
一方面，是银行信贷收紧之后，二手房市场承压，部分总价高、面积大、房龄长的二手房行情表现萎靡，即便略微降价，也换不来成交，处于有价无市的窘况。
另一方面，部分品质较高的楼盘，以及销售价格比周边二手房低的新盘，依然受到市场的热捧，如果不是楼市调控政策强压，这部分房源确实存在价格上涨的动力。
相比于上半年楼市普涨的高热局面，当下的楼市只能用市场情绪降温后，冷热不均的结构性行情来概括。
这也充分说明本轮的楼市调控效果显著，已经取得了阶段性的成果。
那么面对已经降温的楼市和市场结构性的行情，我们购房人应该如何做选择呢？
对于购房经验不足的楼市小白而言，我还是建议首选销售价格被政策压制的一手楼盘，如果购买力允许，尽量考虑配套成熟区域里，品质房企开发的楼盘。
对于经验比较丰富的购房人，我倒建议在这个时点，应该在二手房市场上好好淘一淘，尤其是在今年第四季度，少部分房东由于急需用钱，在房价上是有可能给出较大的让步空间的。
比如，目前已经出现了一个现象：个别二手排屋挂牌价格直降50万，但必须得全款。
其实，懂行的人都知道，二手房的优势还是很明显的。
例如，二手房是现房，相比于期房，现房的品质一目了然。园区的景观好不好，房子的采光行不行，室内有没有渗水、开裂等等，一看便知。
又例如，现房买了就可以马上入住，而期房，少则等一年，多则要等上三年才能入住。这几年要是租房，这房租成本不得不考虑。
另外，如果是按揭贷款购房，期房这几年人还没有入住，银行月供却照样交着，这期房的财务成本可比现房要高一些。
还有，考虑到限售的问题，拿到产权证后两年才能出售，那么，马上可以办理房产证的现房，比几年后交房了才能办证的期房，在交易的灵活性上要强很多。
所以，别以为二手房比周边一手房价格高，就一无是处，其实，二手房的优点还是挺多的。
但是，在二手房买卖当中，也有许多隐蔽的坑，这些坑，只要踩上一个，就足够让购房人闹心的，甚至会带来较大的财产损失。
以下几点，大家在二手房买卖当中，一定要注意规避。
第一，房子过户给你了，原房东户口却不肯迁移。
你买的房子要是户口迁不进去，那你就享受不了与户籍捆绑的诸多城市公共福利。
第二，你买的房子，还有租约没有履行完毕。
《合同法》规定，房产的交易，不能影响租约的履行，这就是俗称的“房产买卖不破租赁”。
试想一下，你买了新房，高高兴兴打算搬进去的时候，才发现房子早就被租出去了，里面还住着人，最要命的是按照《合同法》规定，你还不能以新房东的身份撵租客走，多闹心的事儿啊。
第三，你买的房子，学位被占用了。
去年咱们实行了新的招生制度，一个独生子女家庭，一套房子，在小学6年内，初中3年内，分别只能产生一个学位。
要是你买房的目的，是为了给孩子读书，而房子的学位又已经被占用了，那麻烦可就大了，不仅房产价值大打折扣，而且还耽误了孩子读书。
第四，你买的房子，被设置了“居住权”。
根据《民法典》的最新规定，房东有权对房产设立“居住权”，并且“居住权”不以房产的交易而改变。
如果你买的房子，被陌生人根据《民法典》合法的居住着，估计到时候你想死的心都有了。
所以，我建议大家在买二手房的时候：
首先，付款不要太爽气，一定要留一部分尾款，等原房东户口迁出了，物业费、水电费、燃气费等都结清了，再付尾款。
其次，房屋买卖合同当中，一定要约定，房子的学位不能被占用，房子也不存在租赁的情况，更重要的是，房子不能被设立“居住权”。
如果卖方故意隐瞒实情，或者实际情况与合同约定不相符的，要在房屋买卖合同中，约定较重的违约责任。
最后，在签约之前，要到教育部门确认学位，到房管部门确认“居住权”，再向邻居打听打听房子有没有被出租，或者最近有没有办过“白喜事”。
总之，我认为下半年是有利于购房人的二手房交易窗口期，二手房行情越差，越容易捡漏，但是不要只顾着捡漏，更要注意二手房交易过程中的风险。
上面提到的四个风险，随便踩到哪个，都够你喝一壶的。
本文来源：网易房产湖州
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