文:露桥
很多购房人跟我反映,在买二手房的时候,不知道如何去评判这个楼盘的品质和居住体验感。
问我有没有一些更直观的评判标准,而不是用一些让人云里雾里的房地产行业专业性技术指标。
对于这些购房人的诉求,我完全理解,毕竟咱们购房人不是房地产行业内的专业人士,面对诸如容积率、建筑密度、绿化率、车位配比率、梯户比、窗墙比、得房率等等等等技术指标,就像丈二和尚摸不着头脑。
别说运用这些技术指标横向对比不同的楼盘,从而找出最优秀的那个,仅仅把这些技术指标全部理解到位,估计就让绝大多数购房人抓耳挠腮的。
那么,今天我就告诉大家一个比较直观的方法,可以从侧面大致的看出一个二手楼盘的品质和居住体验。
那就是这个楼盘在规划之初,对车位的处理。
现在家家户户都有车,有些家庭还不止一辆车,如果业主工作劳累了一整天后,回家还得花上十几,甚至几十分钟,在小区内兜兜转转找车位,那即便开发商把整个楼盘的质量,打造成了用炸弹都炸不开的“碉堡”,但对于提升居住体验感也是无济于事的。
时不时我还听说,有些楼盘业主为了抢车位,邻里之间更是上演了一场场“拳武行”,硬生生把“近邻”变成了“近敌”。
何苦呢?就为了每天给爱车找个地方趴窝,把低头不见抬头见的邻里关系闹得这么僵,又如何让自己住在这个小区里六脉顺畅呢?
所以,大伙儿记住了,对于人车不分流、园区内部道路两侧画满了车位框的楼盘,那就是一个“战场”,建议那些对生活依然存在美好追求的朋友,尽可能远离这些楼盘。
这么一说,那些人车分流设计的楼盘,就一定有好的居住体验吗?
也不见得全是,因为总有老黄瓜,喜欢给自己涂绿漆——在那里装嫩,楼盘明明是半人车分流设计,硬是往全人车分流上去蹭。
区分楼盘全人车分流和半人车分流设计的关键,就是地面停车位设置的数量。
在房地产行业内,存在一个公认的楼盘规划原则:越是高端的楼盘,地面上规划的车位数量越是少。
不少房企在楼盘规划时都明确规定,只有顶级产品线,才能尽可能把车位规划在地下。
因为地下车位的建造成本实在是太高了,不像地面车位,画几条线、铺几块砖就是一个车位,只有高端楼盘的车位定价,才能覆盖地下车库的建造成本。
所以,如果你遇到了一个地面上没设置停车位、货真价实的全人车分流设计的楼盘,大概率就属于功能配置级别较高、住着比较舒服的高品质楼盘。
既然是二手现房,相比于期房,最大的优势之一,就是在买入之前,购房人可以实地看到楼盘地下汽车库的具体情况。
千万要重视楼盘地下汽车库的情况,因为行业内有一句名言:一个楼盘的良心,都藏在地下。
那么,地下汽车库要注意看哪些因素呢?
首先,地下汽车库的层高越高,说明楼盘规划的品质就越高。
通常情况下,由于地下室的建造成本高昂,中低端配置的楼盘,开发商会尽量把地下室的建筑层高造的比较低,只要符合国家相关建筑规范即可。
只有针对高端客群的楼盘,考虑到业主车辆的多样性,比如车身较高的房车和商务车,开发商才会把地下室的层高拉升。
一般性来说,地下汽车库去掉顶部的吊梁和管线之后,净高不能低于2.2米,当然,净高越高,越能说明这个楼盘在品质规划上的优先级。
其次,车位宽度越宽,说明楼盘规划的品质就越高。
这与地下车库的层高是一个逻辑,为了与车身较宽的高端家用汽车相匹配,高档次楼盘会把车位宽度设置的略微宽一些。
目前市面上主流车位的标准是:宽2.4米——2.7米,长5.3米——5.7米。当然了,车位面积越大,说明楼盘规划的档次就越高。
最后,地下室的地面用地坪漆处理一遍,是最起码的要求。
极个别楼盘会用石材铺设地下汽车库的地面,但仅限于绝对高端的极少数楼盘。大部分楼盘的地下汽车库都会用地坪漆做地面的处理。
如果地下汽车库是水泥地面,那就说明这个楼盘的档次算是比较低的。