开发投资增速下降、住宅新开工面积同比转负， 房地产业“熄火”？

9月15日，国家统计局发布的《2021年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，今年1-8月，全国房地产开发投资约9.80万亿元，同比增长10.9%，这是房地产开发投资增速连续第6个月增幅收窄。

同策研究院研究总监宋红卫表示：“从数据来看，8月单月，房地产市场各维度数据全线下滑，与7月份数据相比，投资开发增速下降1.8个百分点，土地购置面积下降10.2个百分点，商品房销售额增速下降7.9个百分点，房企到位资金增速下降3.4个百分点，这也预示着房地产行业提早步入冬天。”

房地产开发投资增幅连续6个月收窄

据国家统计局数据显示，今年1-8月，全国房地产开发投资约9.80万亿元，同比增长10.9%；比2019年1-8月增长15.9%，两年平均增长7.7%。其中，住宅投资73971亿元，同比增长13.0%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析称：“今年1-8月，全国房地产开发投资额同比增速为10.9%。该指标呈现持续收窄、即将进入个位数的特点。对开发投资的判断，要从过热的判断转为易冷的担忧。尤其是房企当前债务的压力和现金流的压力下，拿地等积极性或有影响。包括近期一些土地流拍等已经给出了风险预警。”

另一值得关注的数据是房屋新开工面积增速再次出现同比下滑的局面。据国家统计局统计数据，今年1-8月，房地产开发企业房屋施工面积约为90.999亿平方米，同比增长8.4%。其中，住宅施工面积约为64.43亿平方米，同比增长8.8%。房屋新开工面积约为13.55亿平方米，同比下降3.2%。其中，住宅新开工面积约为10.08亿平方米，同比下降1.7%。房屋竣工面积约为4.67亿平方米，同比增长26.0%。其中，住宅竣工面积约为3.38亿平方米，同比增长27.4%。

宋红卫表示：“今年8月，住宅、商办的新开工数据‘由正转负’，整个产业链数据下行及新开工数据的转向意味着行业已经开始熄火了。”

此外，国家统计局数据显示，今年1-8月，房地产开发企业土地购置面积约为1.07亿平方米，同比下降10.2%；土地成交价款6647亿元，同比下降6.2%。

在购地方面，来自贝壳研究院数据同步显示，今年1-8月，土地成交规划建面同比下降26%，土地成交面积的减少后续或将持续影响新开工面积增速下滑，进而对开发投资起到向下的拉动作用。贝壳研究院预计，随着第二批集中供地规则调整完毕、土地逐步入市，年内土地出让量预计将保持修复势头。

“土地交易行情确实比较冷。至少从目前房企的心态看，受制于销售行情的降温和资金方面的压力，拿地方面确实有各类阻力和困境。”严跃进表示。

8月全国商品房销售金额、面积双降

在销售端，国家统计局统计数据显示，今年1-8月，全国商品房销售面积约为11.42亿平方米，同比增长15.9%；比2019年1-8月增长12.1%，两年平均增长5.9%。其中，住宅销售面积同比增长16.5%，办公楼销售面积同比增长3.7%，商业营业用房销售面积同比增长2.1%。今年1-8月，全国商品房销售额约为11.9万亿元，同比增长22.8%；比2019年1-8月增长24.8%，两年平均增长11.7%。其中，住宅销售额同比增长24.5%，办公楼销售额同比增长3.5%，商业营业用房销售额同比增长3.3%。

值得注意的是，虽然从整体来看销售端仍然保持两位数增速，但是7月、8月两月已经出现同比下调。拆分单月数据看，8月单月，全国商品房销售额为1.26万亿，低于2020年同期，同比下调了23%；商品房销售面积约为1.25亿平方米，同比下滑15.6%，销售面积与2018年同期水平相近。

对于8月出现销售额同比下滑的原因，中原地产首席分析师张大伟表示：“首先，受到疫情的影响，整体来看，7月下半月各地出现了疫情的影响，特别是一二线城市；其次，房地产调控政策逐渐影响到房地产市场；再次，最近几个月各地房地产信贷持续收紧，逐渐开始影响到购房和投资；最后，集中供地造成了房企消化压力，房企资金压力加大。”

另据国家统计局数据，8月末，商品房待售面积50580万平方米，比7月末减少284万平方米。其中，住宅待售面积减少257万平方米，办公楼待售面积减少13万平方米，商业营业用房待售面积增加10万平方米。

房企利用外资同比下降47.5%

从房企资金层面看，国家统计局数据显示，今年1-8月，房地产开发企业到位资金约为13.44亿元，同比增长14.8%；比2019年1-8月份增长18.1%，两年平均增长8.7%。其中，国内贷款16918亿元，同比下降6.1%；利用外资53亿元，同比下降47.5%；自筹资金40773亿元，同比增长9.3%；定金及预收款50997亿元，同比增长31.3%；个人按揭贷款21490亿元，同比增长13.4%。

从房企资金来源来看，国内贷款和利用外资都有所下降，其中，利用外资下降幅度达到了47.5%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为：“销售回款为到位资金主要来源，房贷利率持续上行拉动销售回款增速下行，使得房企到位资金承压。”

严跃进指出：“虽然总体上资金到位情况表现为依然为正，但是呈不断收窄的态势。最为关键的一个问题是，房企普遍反映销售回款的速度是在放缓的。从数据上看，包括定金及预收款、个人按揭贷款等指标出现了连续6个月收窄的态势，这说明房企在回笼定金、购房按揭贷款等方面，速度明显放缓。”