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房三观丨购买法拍房要注意的风险

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文:露桥



今年9月以来楼市的画风,正在经历一场猝不及防的突变,似乎已经从上半年的喧嚣聒噪,转变为当前和今后一段时期的寂静无声。

国家统计局公布的7月和8月全国70个主要城市的房价成交数据显示,新房和二手房价格环比下跌的城市数量,正呈现出扩大化的趋势。

全国范围内第二轮集中供地结果,也表明土地市场在土拍新规的介入之下,热度正在迅速的降低,土拍溢价率处于收敛和抑制的状态。

在行业消息层面上,更有某万亿级规模的头部大型房企,正在遭遇企业经营和流动性压力,深陷债务泥潭,不可自拔……最让人感到不安的是,这样的房企好像还不止一家。

凡此种种,近一两个月弥漫整个楼市的,都是吊打楼市多头的消息。这也充分体现出本轮楼市调控效果的显著,以及从上到下对“房住不炒”精神的重新认识和定义。



但是,我们也没有必要对楼市过于悲观,任何行业在经历周期性的调整之后,都会出清落后产能,以便于将有限的资源给到优质的企业,最终给消费者提供更有品质的产品。

今后很长一段时间,主导国内宏观经济的主要逻辑是“产业升级”这四个字,这就意味着当前占据主流地位代表传统产业的“旧钱”,会被将来代表新兴产业的“新钱”所取代。

不管是“新钱”,还是“旧钱”,人们对美好生活和高品质人居环境的追求是永恒不变的主题,将来能满足“新钱”需求的高品质住宅产品,一定会成为今后楼市追逐的新热点。

也正是因为楼市后市预期的恶化,才有了上半年我对市场风险的反复提示。我相信,我们正在经历一场国内楼市历史上罕见的低潮期。



这时候,有些朋友就会问了,当楼市行情较差的时候,在法拍房市场捡漏,是不是一个好的选择呢?

这当然是一个选择,因为法拍房的价格往往比市场价要便宜一些,是楼市低价抄底的一个曲线方案。

但至于是不是一个好的选择,这就得看你对法拍房的风险把控能力,一旦处理不慎,底没抄到,反倒惹来一身的麻烦。

一般来说,法拍房存在以下几点风险,需要我们仔细甄别。



第一,隐瞒长期租约的风险。

一些具备专业知识的被拍卖人,在无力阻止名下房产被司法拍卖的结局时,会串通他人在房产被法拍之前,虚假签订房产的长期租约,造成房产被拍卖之后,房屋承租人长期赖着房子不搬出来,导致新房东无法入住,或者房产无法再次正常交易的结果。

要记住,根据国内《合同法》的规定,房产买卖是不能影响该房产既有租赁合同的履约的。不少老赖就是利用了这点,阻止法拍房竞得人的清户行为。



第二,暗藏民间借贷的风险。

一部分法拍房的原房东,被迫走上资产被法院冻结拍卖的道路,也算是山穷水尽,走投无路了,之前已经把该借和不该借的钱都借了个遍。

所以不少法拍房存在多头抵押的可能性,特别是一些民间借贷,缺乏合规的手续,债务关系又不透明。

万一你拍下了房子住了进去,而民间债权人在找不到原债务人的情况下,天天上你家骚扰,也是一件让人非常闹心的事情。



第三,不配合户口迁移的风险。

二手房买卖当中,最容易忽略的一件事,就是户口迁移问题。

当你房款付清了,房产也过户了,结果原房东以各种借口不愿意把户口迁出来,甚至干脆玩起了消失,你还真拿他没办法。

这种情况在法拍房当中时有发生。尤其是当你急着迁入户口是为孩子读书的情况下,这一耽误,孩子上学就成问题了。

所以,有经验的朋友,一般性会谨慎参与住宅的法拍,而是会选择商业或者工业一类的房产,因为这类房产不涉及到后期的户口迁移问题。



第四,交易成本过高的风险。

很多人不清楚的是,法拍房的过户,本质上就是二手房的交易,过户的所有税费,不管是卖方承担的税费,还是买方承担的税费,都要由法拍房竞得人承担。

另外,房产之前欠缴的物业费、水电费、燃气费,等等,同样都需要法拍房竞得人承担。

特别要着重提醒一点:

如果你拍到的是赠与后的房产,你还得额外承担总房款20%的个人所得税。这可是相当高的税费成本啊!

原本买法拍房就是图一个便宜,结果过户成本这笔账一算,不见得有多大的便宜可以占。尤其是在法拍房成交价格不低的情况下,还不如在二手房里以市场价格买更划算。



以上四点,就是法拍房常见的风险,有大有小,踩中了小风险,让你麻烦缠身,干着急、没办法。一旦踩中大风险,轻则提高交易成本,重则血本无归!

所以,不要盲目相信法拍房能捡漏这一说法,更要看清楚其中潜藏的风险。

总之,打铁要自身硬才行,不懂行瞎折腾,最后吃亏的还是自己啊。

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