文：露桥
上一期，我提到咱们的房贷利率已经到顶了，接下去房贷利率会出现缓慢下降的局面，并且伴随着房贷放款周期缩短的现象。
果然，发文不久，全国部分城市，当然也包括湖州的各家商业银行，确实出现了房贷利率的小幅度下调，银行系统内部前期积压的房贷业务，也加快了投放的速度。
有朋友就问了：“以目前的房贷利率水平，高比例贷款买房合适吗？”
抛开购房人个人因素不讲，如果只分析金融因素，要回答这个问题，就要搞清楚两点：
第一，目前的房贷利率是否处于高位；
第二，目前的房价是否处于高位。
我们先来看一看，目前的房贷利率是不是处于高位。
按照贷款规则，房贷利率是由5年期的LPR利率+商业银行的“利率加点”共同形成的。
LPR是浮动利率，只要您在做房屋按揭贷款的时候，选择的是浮动利率，今后LPR利率下降或者上升，您的房贷利率也会跟着相应的下降或者上升。
而且按照成熟经济体的历史经验推演，在今后10——30年的大周期内，国内LPR利率波动式下降是一个必然的大趋势。
但是今年以来的房贷利率上调，并不是通过提升LPR利率实现的，因为截止今年9月，国内LPR利率已经连续17个月没有变动了。
本轮的房贷利率上调，是通过银行贷款的“利率加点”，在短期内快速提升来实现的。
这就导致当前我们房贷利率当中的“利率加点”处于历史最高水平。
最要命的是，与LPR的浮动利率不一样，每一笔房贷的“利率加点”一旦确定，在这笔贷款的整个还款周期内就不会改变。哪怕今后央行降息，也不会改变“利率加点”。
这个意思，您也可以这么理解：
房贷利率中的“利率加点”定在了最高点，这与购房人买房买在了房价的最高点，是同一个道理。
千万不要小瞧这一点，我给大家举一个例子。
假设买房贷款200万，以等额本息的方式还款30年。
年初在“利率加点”还没有提升的时候，首套房房贷利率大约在5.2%左右，贷款30年总共利息支出大约是195万元。
9月底，在今年LPR利率没有变动的情况下，“利率加点”已经升至历史最高水平，首套房房贷利率大概涨到了6.1%左右，贷款30年总共利息支出大约是236万元。
由于“利率加点”的提升，这个例子当中200万的房贷，9月底贷款的朋友，比年初贷款的朋友，要多支出41万的利息。
这41万，就是房贷“利率加点”处于最高点时贷款的代价——这个代价，真心不低啊！
特别需要提醒大家一点，目前的房贷“利率加点”已经有了从历史高位往下走的趋势，只是幅度有些小，速度有些慢。
说得直白点，再过几个月去贷款，特别是明年的某个时候做房屋按揭贷款，肯定比现在要划算。
那么，第二个问题，目前房价是不是处于高位上呢？
从今年3月份开始，甚至更早的时候，我一直在提示楼市风险，认为当时的房价涨幅已经不理性了，楼市炒作氛围过重了，而市场又严重低估了本轮楼市调控的决心和效果。
上半年我不断建议有购房需求的朋友，可以等一等下半年的情况再做决定，也建议大家不要再投机楼市了，因为市场风险在快速聚集。
甚至于，上半年我已经开始建议手上持有多套老旧房产，并且打算住房改善的朋友，应该趁着行情好，把老旧房产高价卖掉，准备资金在今后住房改善时使用。
随着楼市形势在政策的高压之下陡转直下，我在9月份又给出了新观点，认为楼市只是入秋，还没有入冬。
从以上这一系列的观点可以看出：
目前的房价确实处于本轮楼市周期的高点上，后续房价的结构性调整，将是不可避免的。
最后，我们回到刚开始的那个问题：“以目前的房贷利率水平，高比例贷款买房合适吗？”
很显然，目前的房贷“利率加点”和房价双双处于高位。
如果您不是很急着买房，也如果卖方没有给出一个合适的议价空间，我认为现在肯定不适合高比例贷款买房。
本文来源：网易房产湖州
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