房企获境内债务展期 喘息之后如何“活下去”？

获得境内债务展期，对遭遇流动性问题的房企来说确实是一则好消息，但这并不代表，高悬在这些房企上方的达摩克利斯之剑已经摘下。

近期，包括阳光城、中国奥园、花样年、北京鸿坤伟业等在内的多家房企均获得了境内债券展期。展期让这些房企争取了一定的债务斡旋时间，但能否妥善解决流动性危机、继续活下去是获得债务展期后最关键的问题。

《每日经济新闻》记者多方采访了解到，在宏观调控的坚决态度下，投资人和债权人的房地产信仰已经动摇。债务展期后依旧会面临后期集中到期，在涉及存亡之时，房企也将不得不“断臂求生”，资产处置效果和境外债务变化将是接下去的挑战。

境内债务展期获喘息机会

自2021年11月份以来，中国奥园一直在为三笔境内债券寻求债券方案。

11月29日，中国奥园“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”的债券获得展期。该笔债券起息日为2020年12月8日，原定到期日期为2021年12月3日，规模约1.5亿元。

此前，中国奥园另外两笔境内债在到期日之前也展期通过。11月24日，“深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据”获得展期，该笔债券发行规模共5.5亿元，发行利率为5.8%，原定于2021年11月26日到期。

11月22日，中国奥园公告称，奥创二期资产支持证券的决议案，已于2021年11月19日召开的奥创二期资产支持证券的持有人会议上获通过，据此奥创二期资产支持证券的持有人已批准延长赎回日期。这笔债券到期日为2022年5月20日，行权日为2021年11月22日，合计为8.16亿元。

以上三笔债券展期方案兑付都较为一致，即整体展期一年，债务分三次兑付，时间节点分别是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房企债务展期释放出企业面临流动性困难，无法按期偿还即将到期债务，以及为避免违约，争取财务调整时间的信号。房企应利用债务展期时间积极筹措资金，及时与债权人沟通并按期偿还债务。

11月24日，花样年集团(中国)有限公司(以下简称花样年)公告，“20花样02”2021年第四次债券持有人会议已于11月23日召开。关于有条件同意发行人延期兑付“20花样02”利息的议案，在会上获得债券持有人和/或代理人表决通过，2021年11月25日应付利息1.16亿元中80%延期至2022年11月25日支付。

“20花样02”发行规模合计15.43亿元，到期日为2023年9月8日，票面利率7.5％。

这些境内债券的展期只是遭遇流动性问题房企过的第一个关口，境外债更是一个难关。

除了境内债，中国奥园还有两笔美元债将在明年1月到期，即2022年1月22日到期的1.87亿美元债、2022年1月23日到期的4.99亿美元债。

佳兆业目前也尚有两笔美元债处于利息支付的宽限期。

“所有这些房企，如果出现海外美元债违约，且一个月宽限期内不能偿还，那么他们所有的海外债务都将违约，这也将导致他们的国内债务违约和受影响。”汇生国际融资总裁黄立冲对记者指出，这一轮的挑战是，并非房企规模大就安全。

相较于境内债券，境外债券的应对更为艰难。当代置业曾试图展期一笔2021年10月25日到期的12.85%利率美元票据，但最终未能成功，已经构成了实质性违约。

而阳光城在11月将到期美元债获得了展期，其增加了阳光城实控人林腾蛟为债券提供个人担保的条款。

展期之后如何活下去？

刘水指出，债务展期结后，如果房企未能偿还债务，仍会发生债务违约。房企仍需通过出售资产、出让项目、股东注资等方式积极自救。在获得债务展期后，房企仍需严控预算、加大销售回款，有效增加现金流。

除了彩生活将旗下资产万象美及开元国际物业相关股权出售给碧桂园服务外，花样年的资产处置也终于有了新进展。

11月29日，花样年在北京的两个项目股权被转让。资料显示，北京祥晟辉年置业有限公司、北京祥鼎置业有限公司所持有开发项目为北京市密云区的国祥府、国祥云著两项目，股权变更前由首开、住总、旭辉及花样年四家共同持股。

花样年方面回应《每日经济新闻》表示，国祥府、国祥云著两项目股权转让属实，此举有助于为公司减债、减轻偿付压力，并补充流动性。花样年同时表示，公司在有条不紊地推进一系列减债工作，并采取措施缓解流动资金问题，未来不排除其他项目作类似安排。

11月14日，中国奥园以亏损约1.77亿港元的代价出售香港53年楼龄项目，作价为9亿港元。

同策研究院资深分析师肖云祥在接受记者采访时认为，实际上，目前一些房企通过外部融资渠道融资还是存在较大阻力的，只能通过销售和出售资产、股权等方式来获得资金流入。但需要注意的是，在目前市场下行的背景下，资产接盘者已经十分谨慎。

股权融资方面，由于二级市场房地产板块的持续下行，股票估值已经较低，即使通过出售股权的方式获得融资，所起到的效果已经不大，特别是出现“暴雷”的房企，估值已经很低。

债券展期可以让这些房企得以喘息，但仍需要争分夺秒处置可能出现的危机。

11月25日晚间，花样年公告表示，11月24日，主要附属公司香港花样年投资控股集团有限公司(以下简称花样年投资）被申请清盘呈请，原因据称是未偿还本金为1.49亿美元贷款融资，花样年投资为担保人。花样年将寻求法律意见以维护合法权益，并采取一切必要措施解决此事。

另外，近期市场上传出关于“申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理集合重大事项的公告”，奥园及旗下子公司珠海保税区启恒物流有限公司未按时履行相应的还款义务，截至到期日尚有6590万元未予兑付。

11月30日，奥园集团在一份公告中表示，公司于11月10日开始与申万菱信就存续产品展期事项进行沟通，已与申万菱信达成一致意见，将于近期完成申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划（“惠聚2号”）的兑付工作。

“需要债务展期的房企首先面临的是如何活下去。如果未能妥善解决流动性困难，房企将发生债务违约，严重影响房企信用。”刘水补充道，其次是持续发展，在行业趋向平稳发展的背景下，房企应妥善解决流动性危机。步入正常经营节奏后，良好的开发经营能力将是房企持续发展的重要保障。