供应扩容存量盘活 5月租房市场暖意融融

租房市场也是楼市的晴雨表之一。机构数据显示，4月以来，全国租房市场呈现季节性回落，叠加疫情等客观因素，市场热度持续下滑。但进入5月，随着毕业季的临近和疫情逐步好转，租赁需求增加，租房市场活跃度将呈现升温趋势。

与此同时，长沙近日推出的盘活存量房用作租赁住房相关政策，被认为是租赁住房供应的创新举措，既能提高存量房源利用率，又将增加租赁住房供给，稳定住房租赁市场，促进租住平衡和房地产良性循环。

持续降温后酝酿回暖

传统的租房淡季遇上疫情影响，今年4月全国重点城市租赁市场热度环比降温明显。

贝壳研究院数据显示，4月全国重点40城租赁成交量环比减少20.4%；40个城市中，有34个城市成交量环比下降，受疫情影响降温幅度较大的是长春、上海、哈尔滨、苏州和南通市。疫情防控成为很多城市租赁需求释放与否的“开关键”，在疫情防控好转后，部分城市租赁需求预计将会迎来快速释放。

其实，疫情对租房市场的影响从3月份即有体现，部分租赁需求受到抑制，春节后租赁旺季并未如期而至。同时，职场传统的“金三银四”也在一定程度上受影响，相比于往年，人力招聘市场活跃度有所降低，因工作变动带来的换租需求减弱。

租金水平随成交情况而浮动。4月全国重点40城租金水平环比、同比均稳中微跌。根据贝壳研究院数据，4月全国重点40城租金水平为36.3元/平米，租金指数环比微跌0.7%，同比微跌1.5%。从城市层面来看，全国重点40城中，4月29个城市租金水平环比微跌，27个城市同比微跌，其中一线城市北上广深环比均微跌或持平，广州、深圳同比微跌，跌幅均不超过2%。

值得注意的是，租房市场的回暖正在酝酿中。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年第19周（2022.04.29-05.05）全国大中城市的租金挂牌均价为35.59元/平方米/月，环比上周下跌0.06%，跌幅较上周收窄0.13个百分点。

“由于近期部分城市疫情局势仍然较重，租赁市场的交易活跃度难免会受到一定影响，同时也有部分城市的疫情刚刚好转，租赁市场现处修复阶段。” 诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉21世纪经济报道记者，5月首周租金跌幅已经开始呈现收窄态势，而且就城市来看，北京、广州、常州等城市的租金仍然维持相对较大幅度的上涨态势，租赁市场具备一定的韧性，租房需求相对稳健。

据关荣雪预计，接下来随着疫情逐步好转，加之毕业季的临近，租赁需求将进一步增多，5月份全国大中城市租金均价有望呈现回升态势。

“预计5月租房市场将迎来升温，其中对人才吸引力较强的一线、新一线城市以及都市圈核心城市、省会城市将显著升温。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐同样如此认为。

双赢举措有望进一步推广

推进租购并举，各地不断探索，完善住房保障体系和住房市场体系，持续增加租赁住房供应。

5月11日，湖南长沙公布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（下称“《方案》”），《方案》明确：存量房屋盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算；存量房供作租赁住房运营年限不低于10年，由试点企业统一运营管理；履约期内房屋可交易，购买方需继续履约。

“长沙的政策设计非常新颖，不纳入家庭住房套数计算意味着不再受限购政策约束。” 广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，该政策满足了有房人群对住房再次购置的需求，还能有效地落实“房住不炒”，是房子用来“住”和“防炒”的有效协同手段。

李宇嘉同时指出，大量房子投入租赁市场，租金必然会下降，有利于降低新市民的租房成本，实现体面居住，而且靠市场化的手段，自然而然地解决了保租房的筹集渠道。

贝壳研究院高级分析师唐瑄也认为，长沙此举将有效打通新房、二手房和租房市场的通道。存量房源作为租赁住房，一是会提高业主将闲置房屋用于出租的积极性，切实增加租赁房源供给；二是，10年及以上的锁定期限为市场提供一批长期稳定租赁房源，有效缓解当下租赁市场“不稳定”的痛点。唐瑄表示，该政策是促进租购并举、促进买卖市场与租赁市场良性循环的创新之举。

我爱我家集团副总裁、相寓总经理刘洋告诉21世纪经济报道记者，盘活存量房供作租赁住房是双赢举措，切实将新市民的租赁需求和改善性群体的置业需求结合了起来，而且现房资源可以快速推进保障性租赁住房的供应节奏。

一方面，该举措盘活了大量的住房资源，为租户提供更多选择，而且由机构统一运营的租赁房源意味着租金相对平稳。尤其对于新市民、新青年来说，这些现有的住房往往位于交通和商业配套相对完善的地区，等于挖掘出了城市隐藏的租房供应潜力。

另一方面，在遵循“房住不炒”的前提下，也释放了改善性置业群体的购买力。

“这是盘活存量、解决问题、均衡发展、各取所需的方法。”刘洋对记者表示，市场上的专业房屋租赁机构也愿意参与其中。

关于长沙的举措是否会在更多城市推广，刘洋持肯定态度，“毕竟长沙是省会城市，具备一定的代表性，但也要看长沙具体的试点情况。”他说：“好办法值得一试。”