答疑解惑：楼市在分化，逻辑在聚焦和重构

撰文 ✎ 露桥

由房三观整理发布

目前的楼市行情，依然处于近5年的历史低谷期，照理说市场应该是一片萧条，毫无亮点可言。

可事实上，时常关注楼市的朋友都会发现，总有那么几个楼盘，销售或者蓄客情况是不错的，甚至销售价格还往上拔升了一些。

就比如说，东部新城的春翠里、长东未来城的卓越府，还有老城区的莲园。

为什么湖州楼市会出现这种现象呢？

我认为，主要原因是市场的供需关系，在目前特殊的楼市背景和逻辑下，进行了再聚焦和再平衡。

乍一看，市场供应量好像有些大，楼市的平均去化周期有些长，但是那些财务出问题，又或者品质低下的楼盘，已经无法对购房人形成吸引力了，成为楼市统计供应量和去化周期时，应该剔除掉的“无效供应量”。

相反，那些数量不多的财务稳健、品质较高、又具备品牌美誉度的楼盘，是当下购房需求的首选。

这种现象我们可以理解为，当前有限的购房需求，并不是被大部分楼盘承接，而是集中在少数几个既财务稳健，又品质较高，还有口碑效应的楼盘上。

这种供需关系错配后市场自发的调节，就叫做楼市的再聚焦和再平衡，其结果是带来了少数楼盘的热销，部分楼盘的滞销。

事实上，我个人认为，部分楼盘的滞销，也算是开发商自食恶果，不值得同情。

乃至于，湖州房价被锁定在“低价陷阱”里面走不出来，相当一部分原因都要归结于这些房企。

在过去楼市好光景里，为了追求企业利润的最大化，部分房企罔顾产品质量，拼命负债加杠杆搞高周转模式，结果楼盘交付时，让掏了大把银子的购房人傻了眼，肠子都悔青了。

原本购房人认为商品定价原则，肯定是“高价高质，低价低质”，花了高价，肯定希望能买到高品质的房子，可结果，是“高价低质”，花了高价格，买了个低质量的楼盘。

久而久之，市场的逻辑就不再相信“高价高质”——与其冒着风险花大价钱购置高价期房，最后交付的时候可能面临楼盘品质拉胯的局面，还不如放弃对楼盘品质的期待，只选价格便宜的楼盘。

按照专业的说法，购房人在选购期房时，不愿意相信“高价高质”的定价逻辑，只愿意选择最低价格的现象，叫做“期房定价中的风险偏好降低，风险补偿因素抬升”。

期房定价中的风险偏好一旦降低，这个城市的房价就会进入到“低价陷阱”——从房价层面对比，湖州比周边城市的房价要低很多，但就是涨不起来。

2021年湖州人均可支配收入在全国所有地级市当中排名第9位，这说明咱们湖州老百姓是非常富裕的，楼市购买力也是很强的，可房价，连浙江省前9位也排不进去。

居民收入和城市房价之间没有得到应有的对应关系，这不得不说，是咱们城市内生性的楼市逻辑出问题了。

要改观这种局面，必须从提升楼盘品质入手，重新修复购房人对期房“高价高质”的逻辑传导链条，跳出“低价陷阱”，届时，湖州楼市的未来才是一片光明的。

其实，我发现近期销售或者蓄客相对不错的几个楼盘，都是出自过去在湖州一直坚持做品质的房企之手，或者开发商是国有房企，对楼盘交付和质量有公信力背书。

对于目前销售情况不佳的楼盘，如果条件允许，我建议开发商可以对楼盘做一定程度的品质提升，以增加销售方面的竞争力。

一方面，房企不要老是抱怨市场行情差，房子卖不动，过去那么多年楼市行情好的时候，房企是吃香的、喝辣的，也不见得有房企愿意让利于民。

相反，拒绝使用公积金、要求全款、搭售高价车位这档子事儿，倒是没少干。

另一方面，房企要摒弃只要是房子，就能卖得掉的旧逻辑。

时代变了，行业也变了，房企在做产品规划的时候，一定要有以人为本的产品观，尤其是一些还没有开盘的楼盘，还来得及提升品质，比如汎港地产旗下的润泽园和润泓园。

总之，在市场逻辑再聚焦、再平衡之下，房企不要消极等待市场自然回暖，即便市场回暖，品质低下的楼盘，我看，也照样卖不动。

最好的办法是在同行们都趴窝无力作为的时候，有能力的房企要主动作为，主动提升楼盘品质，去迎合市场今后的主流逻辑趋势，建立良好的市场口碑。

今天有了口碑，优质房企还怕将来没有金杯吗？

@@AUTODEALER="卓越府"ADDRESS="三环北路与白莲花路交界口"TEL="0572-2896666"EXT=" "LINKURL="https://xf.house.163.com/huzhou/CLeE.html?source=kapian&id=CLeE&city=huzhou"PRICE="暂无报价"IMGSRC="http://pic-bucket.ws.126.net/photo/0349/2020-10-02/FNUEIQ3VQDFE0349NOS.jpg?imageView&thumbnail=400y300"@@

@@AUTODEALER="莲园"ADDRESS="浙江湖州吴兴区潜园路之侧，环城南路与建设路交汇处"TEL="0572-2835666"EXT=" "LINKURL="https://xf.house.163.com/huzhou/CRfH.html?source=kapian&id=CRfH&city=huzhou"PRICE="16751元/㎡"IMGSRC="http://pic-bucket.ws.126.net/photo/0349/2022-07-07/HBM7GLLMS99C0349NOS.jpg?imageView&thumbnail=400y300"@@