集中 供地政策将迎优化，土拍逻辑要变？

长且复杂的房地产产业链中，位于上游的土地市场占据着独特的地位。或将迎来优化的集中供地政策，会为今年的土地市场带来什么变化？

集中供地将迎优化

近日，一份名为《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（以下简称“通知”）流传甚广，让不少人解读为“集中供地制度或将取消”。

2月3日，自然资源部证实，“该文件是自然资源部印发的，对地方住宅用地供应工作进行的指导文件。不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。”

“此次对集中供地的完善，最重要的就是供地计划和信息。过去由于供不应求，供地计划的作用不大，主要是如何增加供地；现在大部分城市供应过剩，且区域间差异分化很大。保持地产稳定，必须要做供给侧改革。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进提到：“各地供地信息也会更加明确，客观上会减少土地方面的信息不对称问题，对于激活2023年土地投资市场具有积极的作用，也值得期待。”

“优化”如何体现？

2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”的政策落地，集中发布出让公告、集中组织出让活动，且原则上全年发布出让公告不超过3次。

集中土地供应模式使得土地拍卖的总体周期较短、供应次数较少，也因此有了土地“零售变批发”的说法。

彼时便有分析指出，此举将在一定程度上将平抑土地市场热度和房价上涨压力，引导购房者稳定预期，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标；但单次大批量的土地供应对政府的管理能力提出了更高要求，也更加考验房企的现金流运营以及融资能力。

新的通知中，首先便有对“三次”这一明确数字的优化，表述为“详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。”

“一年三次的严格集中供地，在市场热度较高的市场下，对于平稳市场会起到积极作用，但是市场降温的背景下，尤其是降温较为明显的城市，对于市场预期以及房企拿地意愿都有可能引起负面效应，需要进行制度层面的优化。”58安居客研究院院长张波指出。

通知另明确，建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期限制。

“这也体现了此次政策的核心要点——推进供应信息公开。”严跃进表示，3个月的缓冲期实际上是希望地块信息为房企和市场所消化，本质上也是希望土地供应工作和市场需求做紧密的对接。

“集中供地的目的在于稳定市场，但城投平台进行托底的现象也较为常见，初步统计2022年城投拿地占比近三分之一。不少地块出让成功但处于开发停滞状态，这本身对于房地产市场的稳定很难起到正向作用。”张波表示。

从中指研究院发布的《2023年1月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》看，今年1月TOP100房企拿地总额591亿元，同比下降29.4%，地方国企仍是拿地主力。

“旧模式下一天内出让，如果没有开发商拿地，为避免流拍、为维护地价，就需要国企和城投托底。新模式设置3个月的较长周期，可以给开发商充足的时间，也给地方政府勾地、招商引资充足的时间。”李宇嘉也认为。

已有城市出现实质性变化

随着房地产市场出现的新变化，“一年只卖三次地”的形势也在更早的时候便出现了松动的信号。

2022年10月，江西省住房和城乡建设厅发文，将协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出，南昌也成为了首个官方提出拟退出集中供地的城市。

更早时候的2022年9月，长沙供地宣传推介平台“供地云”也曾发布通知称，“今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。”

相对于正式的官宣，更多城市选择在实际安排中进行调整。

2022年，北京、上海、深圳、杭州、南京等地，均以增加集中供地次数的方式对集中供地制度进行调整。武汉、徐州更是率先完成了六批集中供地。

进入2023年，杭州、苏州和郑州等地已公布了首批次地块详情，集中供地的大框架下也出现了一些变动。例如，杭州多区提出了“成熟一批、出让一批”的原则；对于成都市中心城区发布的4月底前拟出让的住宅用地明细清单，相关人士表示，此次将先集中发布住宅用地清单，后在供地清单时间内可多次组织公告。

“部分城市仍将会保持集中出让的节奏，尤其是一些市场热度上升明显的城市，预计后期单次出让的土地宗数仍将保持一定高位，以抑制房地产市场的热度过快上升；部分降温城市则会优化出让次数，小量多批次的面市将更有利于市场的稳定。”张波认为。