4月份房企融资额环比下降，民企融资信心有待进一步恢复

相比于3月份的增长，4月份房企的融资数据出现下滑。中指研究院监测，2023年4月份房地产企业非银融资总额为728.2亿元，同比下降5.4%，环比下降20.7%。在融资利率方面，由于发债主体仍以央企国企为主，境内融资成本环比继续下滑，环比下降0.1个百分点。

在业内人士看来，虽然融资环境有所优化，但是仍以央企国企以及优质民营房企为主，部分财务困难的房企仍较难获得支持。

据机构统计，相比于3月份的增长，4月份房企融资数据出现下滑。

80家典型房企融资总量为522亿，环比降30%

另一机构的统计数据也印证了4月份房企融资数据的下滑。

克而瑞统计数据显示，在3月份房企融资小幅回暖之后，4月份融资规模又出现了同比环比全面收缩，80家典型房企的融资总量为522.11亿元，环比减少30%，同比减少25%。从全年累计数据来看，1-4月份80家典型房企的累计融资总量为2279.33亿元，同比减少22.57%。

从融资结构来看，占据大头的境内信用债融资发行减少导致4月份整体数据下滑。中指研究院数据显示，4月份信用债规模占比56.1%，海外债占比0.0%，信托占比4.9%，ABS（即资产支持证券化）融资占比39.0%。其中，房地产行业信用债融资408.5亿元，同比下降5.1%，环比下降38.8%。不过，ABS融资283.8亿元，同比下降27.4%，环比上升35.4%。

值得关注的是，ABS连续两月环比上升。4月份，包括新希望地产、瑞安房地产、新世界中国等企业都成功发行CMBS/CMBN（商业房地产抵押支持贷款/抵押贷款支持票据）产品，优先级利率分别为5.5%、3.9%、3.5%，民营房企拥有优质商业物业，作为底层资产能够发行相应资产证券化产品，丰富融资渠道，降低融资成本。

从融资成本来看，房企融资成本继续下滑。克而瑞数据显示，4月份，境内融资成本为3.44%，环比下降0.28个百分点，其中，招商蛇口利率最低，为2.2%。克而瑞分析称，融资利率进一步下滑的原因在于，当前发债的企业主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显，整体融资成本因此保持在较低水平。

目前，房企融资环境虽然宽松，但是仍以央企国企以及优质民营房企为主。以5月上旬为例，两笔发债的房企均拥有央企国企背景。5月8日，上海清算所披露了万科2023年度第二期中期票据发行文件，该中期票据注册总金额为280亿元，本期发行金额上限为20亿元，期限3年。越秀地产公告称，公司拟发行13.96亿元于2026年到期的有担保票据，所得款项净额拟用于置换集团若干中长期境外债务有关用途。

事实上，对于民营房企来说，虽然优质房企能发债，但是过程却不易，以美的置业为例，4月23日，美的置业2023年第一期12亿元中期票据完成簿记建档，于4月25日进行分销和缴款。为了保证发行顺利，不仅有中债增全额担保，中信证券、中债增和交通银行三家机构还设立了信用缓释风险凭证，以在认购过程中提供多重保障，打消投资人的顾虑。

中指研究院企业研究总监刘水分析称，当前民营房企发行期限较长的债券仍需较强的增信措施，投资人对民营房企的信心有待进一步恢复。

5月偿债压力有所减少，到期债环比减少64%

不过，对于房企来说，5月份的整体偿债压力有所减小。

据克而瑞研究中心统计，4月份房企共有51笔债券到期，剔除已经提前赎回的部分之后约为948亿元，环比增加88.1%。其中，4月28日，合景泰富公告称其2.12亿元银行借款逾期，企业首次出现债务违约。同时，已经爆雷的中梁控股和大发地产都有新增债务违约。

5月份，预计房企将有26笔债券到期，剔除已经提前赎回的部分之后约为339亿元，环比减少64.24%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是金隅集团于2017年发行的一笔35亿元的公司债。

另据中指研究院统计，5月份房企到期债券余额为689.1亿元，其中，海外债占比为18.4%，信用债占比为81.6%。年内到期债券余额为5249.2亿元，占总债券余额的18.6%，其中，海外债占比为34.4%，信用债为65.6%。

对于房企目前的融资环境，克而瑞分析称，整体来看，虽然有所优化，但是短期内仅能惠及“白名单”优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍然可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前房地产销售仍未全面复苏，流动性问题仍需要行业注意。