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杭州 “大厂房”浮沉:热门 楼盘从“万人摇”到降价百万

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   一套挂牌价1150万元房源,经过15个月、11轮降价后,最新价格定格在700万元,总价降了450万元。这套降幅近四成的房源,坐落于杭州市未来科技城。

作为互联网企业的聚集地,未来科技城的房价曾受益于互联网发展的红利而持续走高,因此被称为“大厂房”。

但中新经纬发现,过去两年,部分红极一时的热门楼盘二手房价格在大幅走高后迅速回落,一套房源降价超百万元甚至更多的案例,并不鲜见。

价格波动较大

热门红盘降价百万

近日,一则有关于杭州未来科技城某小区房源低价出售的消息受到关注。之后,有报道称,所谓的低价,是买家为了节省税费而选择做低成交价,并没有抛售一说。该则消息涉及的小区,便是坊间称为“未来科技城三兄弟”之一的阳光城未来悦,另外两个项目分别是中南樾府、东原印未来,均是红极一时的热门楼盘。

在杭州头部互联网公司从事算法工作的陆恒(化名)对中新经纬说:“公司有不少同事买的都是这几个小区,买时的价格大概在3万多元/平方米。之后听同事说,有外地炒房团来炒作,价格一度达到近10万元/平方米,那时候挺羡慕同事们。不过,之后行情变差,现在的价格大概在5万元/平方米-6万元/平方米。”

东原印未来小区在售房源。来源:房产交易平台

从房产交易平台挂牌房源看,上述小区的二手房售价都较高点出现明显回落。东原印未来一套约126平方米的房源,2021年12月挂牌时的价格为1150万元,售价约9.1万元/平方米。后经11次降价,目前的挂牌价为700万元,售价约5.6万元/平方米。阳光城未来悦房源的挂牌价多在5万元/平方米,但一套89平方米的房源,2022年9月挂牌时的价格为518万元,目前降至350万元,单价约3.9万元/平方米。

过去几年,杭州新房市场曾因摇号买房红火一时,先后出现了数十次“万人摇”的热闹场景。

位于未来科技城的远洋西溪公馆小区,于2020年开盘时,959套房源吸引近6万人报名摇号,中签率只有约1.60%。如此多的人参与摇号,在于该项目的政府限价定为2.8万元/平方米,明显低于当时周边二手房售价,被市场认为套利空间明显。

该小区交付后,二手房售价出现跳涨。该区域的房产经纪人周聪(化名)对中新经纬表示,远洋西溪公馆2021年6月刚交付时,二手房价格超过6万元/平方米,“刚交付没多久,我们门店成交了一套约170平方米的边户,总价约960万元。这种户型带车位的在990万元,加上税费也都过千万了。”

不过周聪称,6万元/平方米的售价并未维持太久,远洋西溪公馆的价格就快速走低。目前,在贝壳找房上,该小区挂牌出售的房源有147套,挂牌价多在3.5万元/平方米-4.3万元/平方米之间。他说:“170平方米的户型,现在的售价在680万元,比高点便宜近300万元。140平方米的,最高能卖780万元,现在约560万元。”

远洋西溪公馆小区在售房源。来源:房产交易平台

在房产交易平台,远洋西溪公馆一套138平方米的房源,2021年10月挂牌时的价格为700万元,经多次降价,目前的挂牌价为560万元;一套89平方米的房源,2021年9月挂牌时的价格为500万元,目前为350万元。

在挂牌房源中,多数都是毛坯房或简装房。周聪坦言:“当初买这个小区的业主,有不少都是投资客,没打算住。目前,这个小区的租客比较多,人员流动大一些,客户咨询时,我们会讲清楚这一点,毕竟会影响居住环境。”

“一手房业主们没赔钱” 

专家称有泡沫

陆恒已经在公司工作数年,他之前购买的房子不属于未来科技城核心区域,价格上涨一定幅度后又降了下来,目前基本与购入价持平。他表示,公司每年都会裁撤一部分人员,加上主动离职的,离职规模也不算小,今年的裁员也属于正常情况。

陆恒说,“我身边也走了不少人,但离职后,很多人还是找到了不错的工作,有继续留在杭州的,也有去了上海的。我们是做算法的,工作相对好找。年轻人多少都会有风险控制意识,不会把买房的杠杆加得太高。即使那些被裁掉的员工,也会拿到一些补偿金,还是能撑一段时间。

郭诚(化名)在杭州一家从事芯片业务的公司工作,2018年,他们夫妻一次就摇中了当时的热门红盘翡翠城,价格约2.7万元/平方米。据他观察,2022年小区交付后,二手房价格达到了5万元/平方米,之后则逐渐回落,目前在4万元/平方米左右。

“个人感觉,杭州的房价有些虚高。除了少数企业,杭州没有那么多大公司,很多单位开的工资也不高,现在的房价更像是建立在繁荣的互联网经济之上。”郭诚说。

对于未来科技城房价的波动,周聪认为,受疫情和经济环境影响,导致一些购房人预期不足,是降价销售的主要原因。他也说:“虽然出现降价,但没有低于当初的开盘价,一手房业主们没有赔钱。”

中指研究院华东大区常务副总经理高院生在接受中新经纬采访时称,互联网公司的人员调整,对未来科技城板块的住房购买力肯定会有一定影响,而由于新房与二手房价格有倒挂,新房市场仍有一定吸引力,二手房市场受到的影响会更大。

高院生指出,从一些热门小区挂出大量毛坯房也能说明,过去的市场中是有投机行为的,未来科技城板块的二手房价格存在一定泡沫。目前,杭州的二手房挂牌量处在逐渐增加的过程中,二手房市场承受的压力更大,未来仍会是以价换量。

杭州市场整体降温

今年初,杭州市场与其他核心城市一样,均出现一波“小阳春”,成交量出现一定增长。但是,这波冲高并未能够延续。

克而瑞数据库显示,2023年4月,杭州全市(除富阳、临安)共成交7150套二手住宅,环比下降26.5%;成交金额为225亿元,环比下降27.56%。此外,4月32879元/平方米的二手住宅成交价格,较3月也有所回落。

对于4月份的表现,克而瑞认为,一方面,经历2、3月份积压需求的集中释放后,4月需求回落属正常现象;另一方面,伴随着前两月的成交走高,部分房东预期上升,降价意愿减弱,而购房者并不买账,进而拉长了房源成交周期。

中指院数据显示,在5月8日至5月28日的三周时间,杭州二手房共计成交5021套。照此推算,5月份二手房的成交量难以超过4月。

高院生认为,整体看,在未来一段时间,杭州的新房市场会保持不错水平,但内部也在逐渐分化,“好的项目依然卖得很好,那些地段好、房价倒挂的项目会吸引购房者入市。但目前也有一半以上的项目不需要摇号就可以买到,这些项目的去化压力较大。”对于二手房,他称,二手房市场已经供过于求,一些老小区的业主应当抛弃幻想。

高院生指出,未来科技城板块价格的回调,也属于正常现象,从长期看,包括未来科技城在内的整个城西板块,仍是科技创新行业的聚集地,区域发展前景值得期待。

生活在未来科技城的陆恒,也有自己的看法。他认为,杭州每年都涌入大量人口,未来科技城聚集了许多互联网公司,随着泡沫逐渐挤出,价格也不会跌太多。不过,该区域没有优质的公立学校,很多家长要么花高价让孩子就读私立学校,要么跟他一样,选择去老城区购置学区房。

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