不探索新发展模式，房地产可能很难稳定下来

近期的楼市表现，让各方都倍感困惑。即便政策那么大力度、那么持久地纾困，即便房贷额度那么宽松，利率那么低，即便开发商那么大尺度地降价促销，即便中介和渠道那么拼命地去营销客户，但地产下行的态势依然缓解不了。有一个共识逐渐清晰，即不探索新发展模式，房地产可能很难稳定下来。近期，笔者也调研了地方政府、开发商，也参加了多场讨论，发现对于什么是“新发展模式”，管理者也好，业内也好，认识和思路差异太大了。

对于很多地方政府来说，他们关心的是怎么才能稳定房地产市场，甚至能让市场迅速触底回升，仍是过往的老一套“快节奏”逻辑，对于新发展模式这种“慢节奏”逻辑，一来没有思维上的惯性，二来也不知道如何着手。所以，我们看到，地方政府能做的，就是在传统的需求端框架下“打转转”，工具也就是那几招，比如松绑限制性措施，公积金、补贴等，一轮不行就再来一轮。

还有的地方，想着怎么优化营商环境，招商引资下指标，吸引开发商拿地，对接金融机构更多地放款。对一些卡壳的项目，不遗余力地疏通环节，甚至现场办公，尽快转化为能销售的项目。对多数开发商来讲，他们现在正在“内卷”的道路上焦头烂额：拿地都集中在那几个城市，那几个片区，产品设计都一样，同质化严重，营销手段也一样，依赖渠道，给出高佣金，竞争可谓激烈。对于新模式，一贯的认识就是，更高端的材料部品或装修标准。

当市场还是不断下行时，开发商一致认为，自己的产品没有错，主要原因就是需求不足、需求观望，自然就呼吁政策要积极作为。于是，地方政府就想着，怎么再搞一轮政策纾困或刺激。当下，地方政府也好，开发商也好，很少从供给端考虑问题，即我的住房供应政策有没有问题，市场购买力怎么样，供应的产品在区位、配套设施、户型设计等方面是否匹配需求。

笔者认为，所谓的“新发展模式”，千万不要认为是高大上的东西，要从供给端（而不是需求端）去思考和突破。从满足居民普通住房需求，特别是从作为住房需求主体的新市民、年轻人来着手，并不需要高科技的、所谓第几代产品。能做到如下两点，新发展模式就到位了：一是房子要能如期、保证质量地建起来，学校等公共配套和房子能同步、同品质交付；二是要捕捉不同群体对于住房需求的最新变化，并在住房供应政策上做及时的调整。

这些年，笔者调研过很多新盘，发现没有被诟病的项目基本上没有。比如，墙皮脱落开缝、渗水漏水、物业变脸，承诺的幼儿园、小学迟迟不到位，甚至路都通不了。即便一些国企开发商也概莫能外。根源上讲，还是迎合资产增值的理念，透支或“抢食红利”的心态，对产品本身关注度不够。这也是为什么，过去业主维权没有现在这么多的原因，因为房价在涨。

所以，过去各地的楼市调控政策都是直线思维，需求端做“量的管控”，或收紧或释放。开发商也一样，都在做规模、做“高周转”，都不太关心产品力，不关心需求变化。从资产属性到民生诉求主导，发展时代彻底变了，不能总是直勾勾地盯着如何激发购买力，要回归到供给端、产品上。没有购买力的，要懂得变通和迂回，夯实就业、降低居住成本、休养生息。

这样，城市的内需和消费就起来了。有了消费和内需，就有了就业；有了就业，就有了信心。然后，就会有很多人去实现居住的消费升级。不要怀疑百姓为实现美好人居诉求的努力，每一个人都想过上高品质的生活。衣食住行中的“衣食行”，这些年解决的不错了，唯独住，还有很大差距。这就是潜力，也是政策该认真思考的重点。当然，最重要的一点是，房子要能顺利交付，保证质量、保证配套。做不到这一点，也就不要谈什么新模式了。