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房企补仓、 集中土拍带热5月部分城市土地市场

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5月份,杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等多个城市进行集中土拍,带热了土地市场。最终,全国300城土地出让金环比同比均出现增长。不过,城市间热度分化仍然较为明显,苏州平均溢价率达9.1%,创近两年新高;杭州近七成地块封顶摇号,平均溢价率为9.4%。相比之下,济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主。

业内人士认为,未来土地市场仍将延续近期“局部火热、整体偏冷”的格局,核心城市的核心地块依旧会“僧多粥少”。

5月份,重点一二线城市土地收金可观。资料图片

300城土地出让金环比、同比均现增长

由于热点二线城市集中拍地,5月土地市场成交规模止降转升,整体收金不仅较4月增加,还略微赶超去年同期。据诸葛数据研究中心监测,2023年5月全国主要地级市土地成交549宗,土地出让金为2167.63亿元,环比上涨16.32%,同比上涨6.2%。与此同时,据中指研究数据显示,5月份,全国300城各类用地出让金达2605.79亿元,环比增长21.39%,同比增长5.57%。

从目前来看,5月重点一二线城市土地收金可观,包括苏州、南京、西安、天津、合肥等在内的多个城市,土地市场热度明显高于去年。

其中,刚刚收官的苏州第二批土拍表现可圈可点,9宗涉宅地块3宗触顶摇号,4宗产生溢价,2宗底价成交。由于热点地块竞拍热度不俗,平均溢价率达9.1%,创近两年新高,可以见得房企对苏州市场仍然信心十足。

此外,5月23日,杭州第四批集中供地延续了上一批次土拍“一小时拍完”的热度,9宗宅地平均每宗地块报名房企数量达10家,近7成地块封顶摇号,平均溢价率为9.4%,总出让金额达138亿元。

虽然今年以来,热点城市土拍表现火热,但城市间热度分化仍然较为显著,比如,截至5月末,集中供地的22城中,济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主,而部分高能级城市地价频繁触顶。

另据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍,销售复苏较好的热点一二线城市,其土拍热度有所回升,但绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行。销售市场的分化直接导致土地市场也呈现分化加剧的趋势,优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。以厦门为例,5月10日出让3宗住宅用地,共有144家房企参与竞拍,创下近年来厦门参拍企业数量新高,其中五缘湾地块参拍房企达到88家。与厦门同日进行土拍的南京,共推出10宗地块,5宗底价成交,1宗中止出让。地价过高、属性不够优质的地块,企业拿地意愿整体仍会偏弱。

华润置地斩获10宗地居拿地额首位

在拿地企业结构上,今年前5个月央国企拿地金额仍占主导地位。但是,相较去年而言,民营房企逐步回归,地方城投平台身影已然有所减少。据中指研究院统计显示,今年前5个月,拿地金额占比超50%,同时受长三角地区民企表现活跃的影响,民企拿地金额占比提升至34%。而地方国资拿地金额占比降至9%。

从新增货值来看,今年前5个月,华润置地、建发房产、招商蛇口占据榜单前三位。据中指研究院统计显示,1-5月份,华润置地以累计新增货值783亿元占据榜单第一;建发房产、招商蛇口紧随其后,累计新增货值规模分别为536亿元和447亿元。

而从诸葛数据研究中心5月单月房企权益拿地金额榜单来看,华润置地总权益拿地金额为173.56亿元,稳居拿地金额首位。其土地资金注入了重庆、温州、金华、长沙、苏州、南通、西安、成都、北京9个城市的10宗地块。由此可见,华润置地拿地积极性较高,同时其对一线及热点二线城市的布局意愿也较强。此外,国贸地产紧随其后,5月份其权益拿地金额85.94亿元。中国金茂、招商蛇口分别以65.89亿元、63.55亿元位居权益拿地金额第三、四位。

值得关注的是,民营房企加速回归土地市场。对此,张凯表示,自3月以来,龙湖分别在深圳、合肥、长沙、上海、杭州、天津等地拿地,企业也表示将坚持按照20个主力城市和14个机会城市来布局,聚焦城市的核心区域;4-5月份,碧桂园先后在佛山、太原、杭州竞得5宗地块;在5月23日杭州第四批集中供地中,9宗地块均为民企房企摘得,平均溢价率达9.4%。此外,成都、天津、宁波等城市土拍中也涌现民营企业,本土民企拿地信心有所修复。随着房企在核心城市补货意愿提升,深耕房企增储诉求明确,将是近期土地市场中的新增力量。

核心城市的核心地块依旧“僧多粥少”

“整体来看,在今年政策端持续释放利好信号、房企补仓情绪上升的带动下,土地市场先于房地产市场交易端明显回暖,且重点一二线城市凭借楼市稳健等优势,土地成交热度及收金表现也较领先于三四线城市。”诸葛数据研究中心分析人士如是说。

自今年以来,多城开启“少量多次”的分散式供地模式,年内月度供应呈现明显稳态。但从前5个月累计供地量来看,今年土地供应规模尚处于较低水平。虽然5月份土地市场推地力度稍有增强,整体供应规模上升,但相较去年同期仍有一定差距。

对此,诸葛数据研究中心预计,随着接下来土地市场供应节奏加快以及市场信心进一步提升,土地成交规模有望延续稳步上升态势。由于当前重点城市土地市场热度较高,预计接下来土地市场整体溢价水平仍有较大的上升空间。

张凯则表示,今年以来地方债务风险对当地土地市场的影响也较为深远。比如产业基础薄弱导致一般公共预算收入有限,人口存在外流风险。此外,在债务风险化解压力之下,地价回撤弹性较大,有潜在高价拿地站岗风险。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,进入5月后,整体市场销售不断走弱,房企现金流并未得到明显改善,投资策略也是选择收敛、聚焦核心城市。因此,未来土地市场仍将延续近期“局部火热、整体偏冷”的格局。核心城市的核心地块依旧会“僧多粥少”。

但对于大部分三四线城市,丁祖昱表示,短期热度难见起色,底价成交是常态。就拿地企业而言,未来参与投资的主体仍会以“老面孔”为主,头部的央国企以及部分地方民企是主力军。

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