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业主们争相出 货,房东不亏算幸运…现在的二手房越来越难卖了?

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业主们在争相“出货”。

第三方平台数据显示,截至5月底,成都二手房成交量已达到10.2万套,而去年全年大成都范围内二手房共成交15.13万套,5个月时间,成都二手房交易量已超去年的67%。

然而,二手房挂牌量并未因成交量大涨消化库存而下降,反而持续攀升。贝壳找房显示,截至6月6日,成都全市二手房挂牌量已突破20万套。

“随着挂牌房源的增多,部分急于出售的房东不得不下调挂牌价,甚至部分房源还多次下调价格,而一些挂牌价下调幅度较大的房源,如果算上资金信贷、装修成本,房东是不亏本就是幸运的了。”

不只是成都。今年以来,包括北京、上海、广州等在内的全国多个一二线城市二手房挂牌量不断增加,成交量增速甚至落后于挂牌量增速。

成交量赶不上挂牌量

房子挂牌已经大半年了,眼看着去年11月置换的新房马上就到交清首付尾款的最后期限了,张钰(化名)愈发着急了。

2022年11月,张钰以260万元在成都龙泉驿区东安湖板块购买了一套100多平方米的套三,当时他预留了半年的周转期限,用以将其现有的位于龙泉驿十陵板块的住房卖出去。

张钰一家经历过成都二手房的“好时候”。成都二手房市场在2、3月份迎来强劲反弹,一些观望的客户也因为市场热度的升温而积极入市。曾有人对张钰这套70多平方米的套二带车位出价128万元,但他还想再搏一搏,尽量减少两套房之间的价差。

然而4月之后,看房的人越来越少,给出的购买价也越来越低,张钰意识到可能错过了一次高峰。

实际上,今年春节以来,成都楼市无论是成交量还是价格,都在全国处于领涨位置。尤其是二手房的成交量飙升,3月成都二手房成交量甚至接近新房成交量的2倍。

第三方机构统计数据显示,今年1-5月,成都二手房成交量分别为10161、19061、28188、23790、20795套,累计成交101995套,超过10万套,而2022年大成都范围内二手房共成交15.13万套。

与成交量同步上涨的还有挂牌量。

贝壳找房显示,今年2月和3月,成都新增房源量为44558套和47925套,虽然4、5月单月新增量下降至37407套、35479套,但4个月时间挂牌量已超过16.4万套,远超成交量。最新数据显示,截至6月6日,成都二手房挂牌量已突破20万套,创下新记录。

“由于成都新房市场改善化进程加速的因素影响,大量刚需客群涌入二手房市场,使得成都二手房挂牌量突破20万套。”中指研究院四川公司研究总监苏宇向《每日经济新闻》记者分析指出,而在“卖旧买新”的逻辑下,二手房市场也将持续给新房市场提供支撑。

今年以来,全国多个城市二手房市场成交速度赶不上挂牌速度,二手房挂牌量屡屡创出新高。

比如武汉,据武汉房地产经纪行业协会二手住房市场报告,3月、4月二手住房交易分别为11223套、10411套,均为近年成交量的高位;但从市场供应情况看,今年3月,武汉市二手住房新增挂牌房源15271套,环比增加15.67%,同比增幅20.71%;4月,武汉市二手住房新增挂牌房源12329套,同比增幅27.66%。

根据武汉市房地产经纪服务平台数据显示,截至6月5日,武汉二手房挂牌量已达到了172324套。

截至6月6日,南京的二手房挂牌量已突破17万套大关,来到175174套;重庆挂牌量219923套。

3月至今,广州二手房挂牌数量基本保持在13万-14万套间,而据公开资料,2022年初广州二手房挂牌量刚过10万套。

截至5月底,上海的挂牌量已经来到了18.2万套,但前两年上海的挂牌量基本在10万套上下;北京最新挂牌数则已超12万套。

克而瑞分析认为,全国二手房挂牌量的持续攀升,一方面是对未来市场不乐观,投资客抛售资产,落袋为安;另一方面则是改善置换需求增长,改善人群将非核心劣质资产置换为优质区位改善房产。

价格越调越低

眼看距离首付款交齐时间越来越近了,张钰不得不多次调低现有的二手房挂牌价。

“现在已经调了3次,降5万元了,如果不带车位价格还可以另外再商量。”

“这个小区挂牌的二手房数量今年增加了很多,2、3月份行情好的时候,一个月能有4、5套成交,但4月开始看房量就在下降了,那些楼层不好、临街或者顶层的房子,根本就没有客户看。”张钰所在小区附近的链家门店经纪人告诉记者,现在小区价格基本都有所下调,“从1万、2万元到10万元的都有,要看位置和业主心态,一些不急着出售的,价格还是比较稳的。”

随着二手房挂牌量的增加,二手房交易价格也发生了变化。日前,记者在实地走访武汉二手房市场时也了解到,降价仍是主流,就算是核心区域的学区房也不例外。

以江岸区标杆学区房越秀星汇君泊为例,其对应的学校为武汉市实验博雅小学,目前在售一套89平方米小套三户型房源,2022年10月挂牌时价格为229万元,业主已先后降价8次,目前售价188万元,挂牌单价20997元/平方米。而同一小区挂牌的70套房源,从挂牌出售至今,均有不同程度的价格下调。

同属于江岸区的融科天城四期日前成交了一套建面141.86平方米房源,同样是在2022年10月挂牌,在经历231天5次调价后,该房源业主从预期的598万元,降价93万元后,以505万元成交。

“今年二手房挂牌量增加,市场竞争激烈,但二手房购买者人数在2、3月已经消耗了一大部分,同一个小区如果在价格上没有优势,成交难度就会进一步增加。我手上的房源,业主基本在今年都对价格进行了下调。”江岸区一门店经纪人邓瑶(化名)告诉记者,但也有业主确实不急着卖的,价格比较稳定,“看房人数自然也少了一些。”

贝壳指数显示,5月武汉二手房平均房价为16145元/平方米,环比上月再降0.9%,同比去年下降6.1%,挂牌价和贝壳指数呈现出同步下降趋势。

另据中国房地产指数系统百城价格指数,5月全国100个城市二手住宅平均价格为15786元/平方米,环比下跌0.25%,跌幅较上月扩大0.11个百分点。

而从涨跌城市个数看,16个城市环比上涨,83个城市环比下跌,1个城市持平。同比来看,全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期下跌1.52%,跌幅较上月扩大0.24个百分点。

而以北京、上海、广州、深圳、天津、成都、重庆、杭州、武汉、南京为代表的十大城市,5月二手住宅平均价格为40329元/平方米,环比下跌0.11%,4月为环比上涨0.07%;同比下跌0.04%,4月为同比上涨0.13%。其中武汉同比跌幅最大,为5.15%,环比跌幅也超过0.5%。

“近两个月,多个城市二手房挂牌量出现持续增长,在需求减弱的情况下,二手房议价空间增大,市场情绪进一步降低。”中指研究院市场研究总监陈文静分析指出。

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